Das Sachwertverfahren ist eine der drei gängigen Methoden zur Grundstücksbewertung neben dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren. Dieses Verfahren konzentriert sich auf den Sachwert einer Immobilie, indem es die Kosten für den Neubau oder die Wiederherstellung der Immobilie in den Mittelpunkt stellt. Die grundlegenden Schritte und Konzepte des Sachwertverfahrens sind:
1. Ermittlung des Bodenwerts: Zuerst wird der Wert des unbebauten Grundstücks (Bodenwert) ermittelt. Dies kann durch den Vergleich mit ähnlichen Grundstücken in der Nähe oder durch die Verwendung offizieller Bodenrichtwerte erfolgen.
2. Ermittlung der Herstellungskosten: Es werden die Herstellungskosten für das Gebäude oder die Immobilie geschätzt. Dies umfasst die Kosten für den Bau eines vergleichbaren Gebäudes unter Berücksichtigung aktueller Baupreise, Bauqualität und Gebäudestandards.
3. Berücksichtigung von Wertminderungen: Es werden Wertminderungen aufgrund des Alters, der Abnutzung und technischen Veralterungen des Gebäudes berücksichtigt. Dies wird als Alterswertminderung und technische Wertminderung bezeichnet.
4. Ermittlung des Sachwerts: Der Sachwert ergibt sich aus der Summe des Bodenwerts und der Herstellungskosten abzüglich der Wertminderungen. Dieser Wert stellt den reinen Sachwert der Immobilie dar.
5. Anpassung für besondere Merkmale: Es können Anpassungen vorgenommen werden, um besondere Merkmale oder Ausstattungen der Immobilie zu berücksichtigen, die nicht in den Herstellungskosten enthalten sind.
Das Sachwertverfahren ist besonders nützlich für die Bewertung von neuen oder speziell angefertigten Immobilien, bei denen keine vergleichbaren Verkaufsdaten verfügbar sind. Ebenfalls wird es für besondere Arten von Immobilien wie Fabriken, Spezialgebäude oder landwirtschaftliche Anwesen verwendet. Obwohl das Verfahren auf den tatsächlichen Kosten basiert und den materiellen Wert der Immobilie darstellt, kann es jedoch den tatsächlichen Marktwert nicht immer genau widerspiegeln, da es nicht die aktuellen Marktbedingungen und die erzielbaren Mieteinnahmen berücksichtigt.
