Praxis-Info

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Herbert Troff und Bernhard Bischoff
Ihre Wertermittlungsexperten

Praxis-Info I – Gesetzgebung

Neue Trassen zum beschleunigten Netzausbau

Mit dem Netzausbaubeschleunigungsgesetz -NABEG- hat die Bundesnetzagentur die Aufgabe erhalten, besondere Trassen der Energieversorgung festzulegen und damit die Anwendung des NABEG zu ermöglichen. Mit der Bekanntmachung über neue Trassen vom 12. November 2021 (BAnz AT 17-12-2021 B9) ist die Fortschreibung 2021 erfolgt. Die entsprechenden Trassen sind kartographisch nachgewiesen und werden zusätzlich verbal beschrieben. Es liegt auf der Hand, dass solche Trassen sich auf die Verkehrswerte betroffener Grundstücke auswirken.

Basiszinssatz unverändert

Die Deutsche Bundesbank hat den Basiszinssatz nach § 247 BGB zum 01. Januar 2022 unverändert mit -0,88 % veröffentlicht (BAnz AT 29.12.2021 B6). Der Basiszinssatz wird u. a. zur Berechnung von Schuldzinsen benötigt.

Schriftformerfordernis im Gewerbemietrecht

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat einen Diskussionsentwurf zur Neuregelung des Schriftformerfordernis im Gewerbemietrechtvorgelegt, zu dem Stellung genommen werden konnte. Alle Stellungnahmen sind nun unter www.bmj.de neben dem Entwurf veröffentlicht worden. Vorgesehen sind im Wesentlichen Änderungen des BGB und des EGBGB. So soll ein Mietvertrag für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, für unbestimmte Zeit gelten, wenn er nicht in schriftlicher Form geschlossen wurde.

bessere Aufsicht für rechtsberatende Berufe und bei Rechtsdienstleistungen

Sachverständige der Immobilienbewertung müssen in vielen Situationen entscheiden, ob ihre Tätigkeit im Rahmen der Gutachtenerstattung oder Beratung von Auftraggebern unter das Rechtsdienstleistungsgesetz fällt und damit nicht ausgeübt werden darf. Das Bundesministerium der Justiz hat einen Referentenentwurf eines „Gesetzes zur Stärkung der Aufsicht bei Rechtsdienstleistungen und zur Änderung weiterer Vorschriften des Rechts der rechtsberatenden Berufe“ vorgelegt. Der Entwurf kann unter www.bmj.de heruntergeladen werden. Sonderregelungen für Sachverständige sind nicht vorgesehen, da sie nicht als rechtsberatende Berufe gelten.

zahlreiche Änderungen zu Energiefragen und -gesetzen

Mit zahlreichen Gesetzen hat der Deutsche Bundestag Gesetze und Rechtsvorschriften geändert um die Änderungen in der Energie- und Klimapolitik der Bundesregierung umzusetzen.
Hierzu gehören:

das Gesetz zu Sofortmaßnahmen für einen beschleunigten Ausbau der erneuerbaren Energien und weiteren Maßnahmen im Stromsektor vom 20. Juli 2022 (BGBl. I S. 1237) mit Änderungen u. a. in folgenden Gesetzen
- Erneuerbare-Energien-Gesetz,
- Erneuerbare-Energien-Verordnung,
- Energiewirtschaftsgesetz,
- Netzausbaubeschleunigungsgesetz Übertragungsnetz,
- Wasserhaushaltsgesetz,
- Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz,
- Gebäudeenergiegesetz.
das Gesetz zur Änderung des Energiesicherungsgesetzes 1975 und anderer energiewirtschaftlicher Vorschriften vom 20. Juli 2022 (BGBl. I S. 730) mit u. a. weiteren Änderungen des Energiewirtschaftsgesetzes,
das Gesetz zur Änderung Energiewirtschaftsrechts im Zusammenhang mit dem Klimaschutz-Sofortprogramm und zu Anpassungen im Recht der Endkundenbelieferung vom 19. Juli 2022 (BGBl. I S. 1214) mit Änderungen u. a. des Energiewirtschaftsgesetzes, des Netzausbaubeschleunigungsgesetzes Übertragungsnetz, des Bundesbedarfsplangesetzes,
das Zweite Gesetz zur Änderung des Windenergie-auf-See-Gesetz und anderer Vorschriften vom 20. Juli 2022 (BGBl. I S. 1325) mit u. a. Änderungen des Windenergie-auf-See-Gesetzes, des Energiewirtschaftsgesetzes, des Netzausbaubeschleunigungsgesetzes Übertragungsnetz, des Bundesbedarfsplangesetzes und des Erneuerbare-Energien-Gesetzes,
das Gesetz zur Erhöhung und Beschleunigung des Ausbaus von Windenergieanlagen an Land vom 20. Juli 2022 (BGBl. I S. 1353) mit dem Gesetz zur Festlegung von Flächenbedarfen für Windenergieanlagen an Land (Windenergieflächenbedarfsgesetz), Änderungen des Baugesetzbuches BauGB, des Raumordnungsgesetzes und des Erneuerbare-Energien-Gesetzes.

Die für Fälle der Immobilienbewertung relevanten Regelungen sind bereits in dieser Nachlieferung berücksichtigt. Besonders hinzuweisen ist auf das Windenergieflächenbedarfsgesetz, welches den Flächenverbrauch und die zu schaffenden Flächen für Windenergieanlagen in den Bundesländern und sowie die Berechnung der Flächen für jeden Standort regelt. Die Berücksichtigung der Windenergieflächen in Bebauungsplänen soll in einer neuen Rechtsverordnung detailliert geregelt werden.

Basiszinssatz bleibt unverändert

Die Deutsche Bundesbank hat im Bundesanzeiger (BAnz AT 29.06.2022 B8) mit Mitteilung vom 28. Juni 2022 mitgeteilt, dass der Basiszinssatz nach § 247 Abs. 2 des BGB zum 01. Juli 2022 unverändert bei -0,88 % bleibt.

Bundesfernstraßengesetz FStrG geändert

Mit dem 10. Gesetz zur Änderung des Bundesfernstraßengesetzes (10. FStrG) vom 19. Juni 2022 (BGBl. I S. 922) wird für Grundstückseigentümer, die von einer Umleitung einer Bundesfernstraße betroffen sind, ein Recht auf Übernahme der Schallschutzmaßnahmen eingeführt. Bedingung ist eine Erhöhung des Lärmpegels um mindestens 3 db, der Lärmpegel tags 64 db oder 54 db nachts überschreitet und die Sperrung der Bundesfernstraße länger als zwei Jahre andauern wird.

Änderung des Bundesnaturschutzgesetzes zur Errichtung von Windenergieanlagen

Das Vierte Gesetz zur Änderung des Bundesnaturschutzgesetzes vom 20. Juli 2022 (BGBl. I S. 1362) wurde im Zusammenhang mit den anderen energierechtlichen Änderungsgesetzes erlassen und regelt den Betrieb von Windenergieanlagen in Landschaftsschutzgebieten, die Abstände zu Brutplätzen von Windenergieanlagen und das Repowering (Erneuerung oder/Modernisierung) von Windenergieanlagen an Land. Die Bereiche der geschützten Brutvogelarten sind aufgeführt und mit den individuellen Schutzbereichen angegeben.

Referentenentwurf des Jahressteuergesetzes 2022 vorgelegt

Mit dem Jahressteuergesetz werden jedes Jahr zahlreiche Änderungen von steuerrelevanten Gesetzen und Verordnungen vorgenommen. Der Referentenentwurf des Jahressteuergesetzes 2022 vom 28. Juli 2022 sieht u. a. die Erhöhung des linearen Abschreibungssatzes für Wohngebäude auf 3 % statt bisher 2 % vor. Außerdem sollen u. a. das Bewertungsgesetz, das Grundsteuergesetz und das Grunderwerbsteuergesetz geändert werden.

Im Bewertungsgesetz wird insbesondere die steuerliche Bewertung von Erbbaurechten neu geregelt, die Anwendung der erforderlichen Daten von Gutachterausschüssen auch bezogen auf einen Stichtag geändert, Bewirtschaftungskosten aktualisiert und Begriffe und Definitionen der ImmoWertV 2021 übernommen.

Sterbetafeln 2019/2021 vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht

Die Sterbetafeln werden regelmäßig jährlich berechnet und vom Statistischen Bundesamt als PDF-Datei veröffentlicht. Diese Veröffentlichung ist nunmehr eingestellt worden und es werden nunmehr die Tabellen direkt in der Online-Datenbank des Statistischen Bundesamtes GENESIS-ONLINE publiziert. Unter www-genesis.destatis.de können heruntergeladen werden:

Sterbetafel (Periodensterbetafel): Deutschland, Jahre, Geschlecht, vollendetes Alter
durchschnittliche Lebenserwartung (Periodensterbetafel): Deutschland, Jahre, Geschlecht, vollendetes Alter
durchschnittliche Lebenserwartung (Kohortensterbetafeln): Deutschland, Geburtsjahr, Geschlecht, vollendetes Alter, Trendvarianten
durchschnittliche Lebenserwartung bei Geburt (Periodensterbetafel): Bundesländer, Jahre, Geschlecht

Die gewünschten Informationen können individuell zusammengestellt werden. Für den kostenlosen Download stehen die Formate xlsx, csv, flat und xml zur Verfügung.

Praxis-Info II – Rechtssprechung

An der Benutzung der Wand in Richtung auf sein eigenes Grundstück ist der Kläger indes in keiner Weise gehindert. Weder ist festgestellt, dass die Bohrlöcher die Abdichtung der Hauswand verletzten und so die Gefahr von Feuchtigkeitsschäden begründeten, noch bestehen Anhaltspunkte dafür, dass die Stabilität der Wand angegriffen wäre oder diese aus anderen Gründen ihre Funktion als Abschlusswand für das Gebäude nicht mehr (vollständig) erfüllen könnte. Die Revisionserwiderung verweist auch nicht auf Vorbringen des Klägers zu einer nach § 922 BGB maßgeblichen Beeinträchtigung, sondern wendet sich ausschließlich gegen eine Einordnung der Wand als Grenzeinrichtung i. S. v. § 921 BGB.

Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend sieht, kann jeder Nachbar zwar auch verlangen, dass die Grenzanlage in ihrer äußeren Beschaffenheit erhalten bleibt. Denn auch das äußere Erscheinungsbild gehört zur Zweckbestimmung der Grenzeinrichtung und kann von der ihr immanenten Ausgleichsfunktion zwischen den Interessen der Grundstücksnachbarn nicht getrennt werden. Bei einer (rein) optischen Veränderung der Grenzeinrichtung besteht ein Beseitigungs- bzw. Wiederherstellungsanspruch aber nur, wenn das bisherige Erscheinungsbild durch die beanstandeten Maßnahmen wesentlich beeinträchtigt wird. Das hat der Senat etwa für den Fall bejaht, dass unmittelbar hinter einem eher unauffälligen Maschendrahtzaun oder niedrigen Spriegelzaun ein deutlich höherer, markanter Holzzaun installiert wird. Eine erhebliche Umgestaltung, die der Wand ihr bisheriges optisches Gepräge nehmen würde, geht mit der Anbringung eines Kabelkanals auf der freiliegenden Wandseite nach den getroffenen Feststellungen nicht einher. Dass sich die Wahrnehmung der Wand von dem Grundstück des Klägers aus überhaupt verändert hätte, ist nicht ersichtlich. Auch insofern verweist die Revisionserwiderung nicht auf Vorbringen des Klägers zu nachteiligen Auswirkungen auf sein Grundstück.

Gebäude oder Gebäudeteile sind grundsätzlich keine Grenzeinrichtungen; eine Ausnahme bildet nur die sog. Nachbarwand (auch Kommun- oder halbscheidige Giebelwand genannt) nach dem Anbau. Eine Nachbarwand ist eine auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze errichtete Mauer, die zum wechselseitigen Anbau bestimmt ist. Bestand bei der Errichtung eine beiderseitige Verabredung der Nachbarn oder wenigstens eine einseitige Erwartung des Erbauers, dass der Nachbar die Mauer für den Bau seines Hauses benutzen kann, wird die Mauer mit dem Anbauen von dem überbauten Grundstück aus eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung.

Ein Anbau in diesem Sinne liegt jedoch nur vor, wenn die Wand dadurch (auch) zu einem wesentlichen Bestandteil des an ihr errichteten Nachbargebäudes wird. Die Zweckbestimmung der Wand muss sich auf einen solchen Anbau richten. Nur dann handelt es sich um eine Nachbarwand, die zur gemeinsamen Grenzeinrichtung wird und an der die Nachbarn Miteigentum erwerben, sobald ein Anbau auf beiden Seiten und im Einverständnis beider Nachbarn erfolgt.

Erforderlich ist eine feste, bautechnische Verbindung der beiden benachbarten Gebäude. Für ein Einfügen zur Herstellung des Nachbargebäudes als dessen wesentlicher Bestandteil i. S. v. § 94 Abs. 2 BGB bedarf es einer unmittelbaren, technischen Inanspruchnahme der Mauer für bauliche Zwecke des Nachbarhauses, etwa durch Auflegen oder Einlassen von Tragebalken in dieselbe, während ein bloßes Nebeneinander beider Baukörper nicht ausreicht. Die Einordnung als wesentlicher Bestandteil nach § 93 BGB setzt voraus, dass das Nachbargebäude ohne die Mauer an so schwerwiegenden Mängeln litte, dass es seine Selbständigkeit ein für alle Mal einbüßte. Dies ist vor allem dann anzunehmen, wenn das Nachbarhaus ohne die Mauer keine Standsicherheit besäße.

Zu unterscheiden ist die Nachbarwand sowohl von der Grenzwand als auch von einem nicht zum Anbau bestimmten Überbau. Als Grenzwand wird eine Mauer bezeichnet, die bis an die Grundstücksgrenze gebaut ist, diese aber nicht überschreitet.

Allerdings wird eine Grenzwand nicht schon dadurch zur Nachbarwand, dass sie die Grundstücksgrenze ganz oder teilweise schneidet; es kann sich dabei vielmehr um einen Überbau handeln („verrutschte Grenzwand“). Ebenso wenig führt ein Anbau an eine Grenzwand für sich genommen dazu, dass eine Nachbarwand entsteht. Eine Nachbarwand liegt nur vor, wenn die von der Grenze geschnittene Wand dazu geeignet und bestimmt ist, beiden Nachbargebäuden als wesentlicher Bestandteil zu dienen. Nur dann besteht für den sich aus § 922 Satz 3 BGB ergebenden Bestandschutz und das daraus folgende Verbot für den Gebäudeeigentümer, die zum Anbau verwendete Wand seines Hauses ohne Zustimmung ersatzlos abzureißen, ein schutzwürdiges Bedürfnis. Werden Reihen- oder Doppelhäuser durch einen zweischaligen Wandaufbau, also durch zwei separate Wände, geschieden, handelt es sich daher nicht um eine Nachbarwand, sondern um zwei Grenzwände, weil die Wände die Standsicherheit der Gebäude jeweils eigenständig gewährleisten. Dies gilt auch, wenn die Grundstücksgrenze eine oder beide Wände schneidet und insoweit ein Überbau vorliegt. Für die sachenrechtliche Beurteilung ist zudem unerheblich, ob die Wände in einer solchen Stärke und Ausführung errichtet worden sind, dass sie jeweils für sich genommen den bauordnungsrechtlichen Vorschriften oder anerkannten Regeln der Technik für eine freistehende Gebäudeaußenwand genügen.

Nach diesen Maßstäben ist die Wand des klägerischen Gebäudes keine Nachbarwand.“

Abgase und Kerosinreste als Wertminderung in Flughafennähe?

Für ein Grundstück im Gebiet der Fluglärmschutzverordnung des Flughafens Düsseldorf erlässt das zuständige Finanzamt einen Einheitswertbescheid zur Berechnung der Grundsteuer. Dabei macht das Finanzamt einen Abschlag von 5 % auf den Gebäudewert wegen der Nähe zum Flughafen. Die Höhe des Abschlags wird mit einem Einspruch angegriffen und behauptet, dass ein Abschlag von 30 % bei Kaufpreisminderungen üblich sei. Der Bundesfinanzhof verweist das Verfahren an das Finanzgericht zurück und begründet dabei (BFH Beschluss vom 02. März 2022 – II B 39/21):

„Das FG hat nicht erörtert, inwieweit die geltend gemachten Belastungen durch Abgase und Kerosinreste Einfluss auf den Abschlag haben könnten. Ausdrücklich erörtert hat es die Wertminderung durch Lärm. Auch die Verwaltungsverfügungen, auf die es Bezug nimmt, befassen sich jedenfalls ausdrücklich nur mit Beeinträchtigungen durch Lärm. Nach dem Vortrag der Kläger erschöpft sich die Beeinträchtigung durch eine flughafennahe Lage jedoch nicht im Lärm. Diesen weiteren Aspekten ist nachzugehen. …

Es ist vorstellbar, dass die durch die Finanzverwaltungen gewährten Abschläge von 5 % darauf zielen, neben der Lärmproblematik alle sonstigen Belastungen durch den Flughafenbetrieb zu erfassen. Dann wäre zu prüfen und zu erörtern, ob es sich dem Grunde nach um eine sachgerechte Typisierung handelt, wenn die ausgewiesenen Schutzzonen über das FlugLärmG formell allein an die Lärmbelastung anknüpfen, und ob die Höhe der Abschläge unter Einbeziehung stofflicher Immissionen angemessen ist. Das ist nicht ausgeschlossen, steht aber auch nicht fest. …

Es ist aber auch möglich, dass die nicht in Lärm bestehenden Beeinträchtigungen eines Grundstücks durch flughafennahe Lage bisher von Seiten der Finanzverwaltung nicht bedacht wurden und deshalb auch nicht Eingang in die typisierenden Verwaltungsvorschriften gefunden haben. Die nicht ohne Weiteres und nicht unmittelbar sichtbare Feinstaubbelastung und deren Bedeutung war in früheren Jahrzehnten, in denen die ersten Verfügungen zu Wertabschlägen wegen Flughafennähe erlassen wurden, der Öffentlichkeit kaum bewusst. In diesem Falle wäre zu prüfen und zu erörtern, ob und ggf. in welchem Umfange dieser Umstand im Rahmen von § 88 BewG berücksichtigt werden muss.“

Bemerkenswert ist es, dass kein Hinweis auf eine sachverständige fachliche Beteiligung gefordert wird, denn aus der Erfahrung wird die zu beantwortende Frage nur mit qualifizierten Sachverständigen richtig beantwortet können.

Verpflichtung zum gerichtlichen Gutachten vor dem Finanzgericht?

Im Rahmen der Ermittlung der Schenkungsteuer erhebt die Gebäudeeigentümerin Einspruch gegen den Festsetzungsbescheid. Begründet wird der Einspruch mit dem zu hoch angesetztem Wert und der Verpflichtung ein eigenes Sachverständigengutachten über den gemeinen Wert beauftragen zu müssen. Die Betroffene hält es für erforderlich im Rahmen der Aufklärung des Falls ein gerichtliches Gutachten zu beauftragen.

Der BFH stellt in seiner Entscheidung heraus (BFH Urteil vom 17. November 2021 – II R 26/20):

„Einer Überbewertung von Grundvermögen kann der Steuerpflichtige entgegentreten, indem er nachweist, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert, denn dann ist dieser Wert anzusetzen (§ 198 Satz 1 BewG in der zum streitgegenständlichen Stichtag geltenden Fassung; heute § 198 Abs. 1 Satz 1 BewG).

Unter der für die Rechtslage zum Stichtag ergangenen Rechtsprechung konnte der Nachweis durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum maßgeblichen Besteuerungsstichtag erzielten Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück oder durch die Vorlage des Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen geführt werden. Zwar könnten im Einzelfall auch andere Belege schlüssig einen niedrigeren Wert nahelegen, jedoch ist es im Rahmen einer Typisierung zulässig, speziell an ein Sachverständigengutachten die Vermutung einer erhöhten Wahrscheinlichkeit dafür zu knüpfen, dass weitere Beweiserhebungen entbehrlich sind. Allein eine Wertangabe in einem Übertragungsvertrag stellt keinen Nachweis dar. …

Die nach § 198 BewG dem Steuerpflichtigen zugewiesene Nachweislast geht über die reine Darlegungs- und Feststellungslast hinaus. Nach ständiger Rechtsprechung des BFH muss der Steuerpflichtige den Nachweis selbst erbringen, etwa durch Vorlage eines geeigneten Gutachtens. Der Nachweis kann insbesondere nicht dadurch geführt werden, dass der Steuerpflichtige lediglich beantragt, das Gericht möge ein Sachverständigengutachten einholen.

Damit gilt die Verpflichtung des FG zur Sachverhaltsaufklärung von Amts wegen im Rahmen von § 198 BewG – anders als bei anderen Wertermittlungen – aufgrund der Nachweispflicht des Steuerpflichtigen nur eingeschränkt.

Die Regelung des § 198 Satz 1 BewG ist hinsichtlich der dadurch dem Steuerpflichtigen auferlegten Nachweislast verfassungsgemäß.

Nach den oben genannten Grundsätzen ist das FG zu Recht davon ausgegangen, dass der festgestellte Wert für das zu bewertende Gebäude auf fremden Grund und Boden zutreffend im Sachwertverfahren und unter Ansatz des Mindestwerts ermittelt wurde und ein niedrigerer gemeiner Wert nicht nachgewiesen wurde. Insbesondere erfüllt der im Schenkungsvertrag zugrunde gelegte Wert nicht die Anforderungen eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Ein zeitnah zum Bewertungsstichtag erzielter Verkaufspreis liegt nicht vor.“

In der Folge wird das Gutachten erstattet und von der Steuerpflichtigen bezahlt werden. Ist das Gutachten erfolgreich und wird vom Finanzamt anerkannt bleiben die wirtschaftlichen Aufwendungen für das Gutachten in der Last des Steuerpflichtigen, obwohl das Finanzamt die falsche Wertermittlung vorgenommen hatte.

Geerbtes Grundeigentum zum Abbruch: Erbschaftsteuerrelevant?

Die Tochter des Erblassers erbt im Jahr 2009 das Grundeigentum, in dem die Klägerin neben ihrem Vater gelebt hat. Das Gebäude wird am 05. August 2016 abgerissen, weil es nicht mehr bewohnbar war. Die Erbin war einen Tag vor dem Abbruch ausgezogen. Das Finanzamt erfährt rd. zwei Jahre später von dem Abbruch und erlässt einen Bescheid über die Erbschaftsteuer ohne die Begünstigung für im Gebäude lebende Familienangehörige. Vor dem BFH wird gestritten, ob das Privileg der Vergünstigung im vorliegenden Fall zutrifft (Urteil vom 01. Dezember 2021 – II R 18/20):

„Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG bleibt steuerfrei u. a. der Erwerb von Todes wegen des Eigentums an einem im Inland belegenen bebauten Grundstück i. S. des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 des Bewertungsgesetzes durch Kinder im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2, soweit der Erblasser darin bis zum Erbfall eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder bei der er aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war, die beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist (Familienheim) und soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 m² nicht übersteigt. Dies gilt vorbehaltlich der Einschränkungen in § 13 Abs. 1 Nr. 4c Sätze 2 bis 4 ErbStG.

Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 5 ErbStG fällt die Steuerbefreiung mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert. …

In dem Merkmal „aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert“ müssen sich die Hinderungsgründe auf die Selbstnutzung des betreffenden Familienheims beziehen. Ob der Erwerber an einem anderen Ort einen Haushalt führen kann, ist nicht entscheidend. Der Senat teilt nicht die Auffassung, die Unmöglichkeit, selbständig einen Haushalt zu führen, müsse sich auf das Führen eines eigenen Haushalts schlechthin – d. h. auch an einem anderen Ort als in dem erworbenen Familienheim – beziehen.

Die Nachversteuerung setzt nach dem Gesetzeswortlaut zunächst voraus, dass „der Erwerber das Familienheim … nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt“. Die unmittelbar folgende Wendung „an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert“ kann nur die Selbstnutzung des betreffenden Familienheims meinen. Sie bezieht sich nicht auf die Führung jeglichen Haushalts auch andern Orts. …

Der Erwerber muss aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung des Familienheims zu eigenen Wohnzwecken gehindert sein. Es reicht nicht aus, wenn sich der Erwerber nur aufgrund persönlicher oder wirtschaftlicher Zweckmäßigkeitserwägungen an der Selbstnutzung gehindert fühlt.

Das Merkmal „zwingend“ schließt Gründe aus, kraft derer die Beendigung der Selbstnutzung aus Sicht des Erwerbers nachvollziehbar und auch verständig scheint, jedoch Gegenstand seiner freien Entscheidung ist. Es gehört dann zur privaten Lebensgestaltung des Erwerbers, ob und wie er das Familienheim nutzen möchte. Das ist insbesondere der Fall, wenn es nach Art und Gestaltung nicht den persönlichen Vorstellungen des Erwerbers entspricht.

Der Erwerber ist hingegen aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung des Familienheims zu eigenen Wohnzwecken gehindert, wenn diese ihm unter den konkreten Umständen objektiv unmöglich oder unzumutbar wird. Das entspricht dem Billigkeitscharakter der Vorschrift.

Zwingende Gründe liegen vor, wenn dem Erwerber die Selbstnutzung des Familienheims objektiv unmöglich wird, sie sind jedoch nicht auf diese Fälle beschränkt. Andernfalls erschöpfte sich der Anwendungsbereich der Rückausnahme praktisch im Tod des Erwerbers. Eine solche Regelung war ersichtlich nicht gesetzgeberisches Ziel. Selbst der Fall der Pflegebedürftigkeit, der im Gesetzgebungsverfahren als Beispiel diente (BTDrucks 16/11107, S. 9) und auch von der Finanzverwaltung übernommen wurde, begründet regelmäßig keine objektive Unmöglichkeit. Die Pflege kann im Allgemeinen auch mit Hilfe entsprechender Dienste im eigenen Heim durchgeführt werden. Ob dies wirtschaftlich sinnvoll ist, ist eine Frage der Zweckmäßigkeit.

Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, wenn dem Erwerber aus objektiven Gründen die Selbstnutzung des Familienheims nicht mehr zuzumuten ist. Dabei ist ein strenger Maßstab anzulegen, um eine verfassungswidrige Begünstigung zu vermeiden. Ein abgeschlossener Katalog von Gründen besteht jedoch nicht.

Ist der Erwerber aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert, führt weder die Aufgabe des Eigentums an dem Familienheim noch der Abriss des Gebäudes zur Nachversteuerung. Ist die Beendigung der Selbstnutzung des Familienheims aus den oben dargestellten zwingenden Gründen erbschaftsteuerrechtlich unschädlich, muss dies auch – als Annex – für eine spätere Veräußerung oder einen späteren Abriss gelten. Wenn der Schutzzweck des § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG aus zwingenden Gründen nicht mehr erfüllt werden kann, hat die Entäußerung des Familienheims keine Bedeutung mehr.“

In Gutachten zum Verkehrswert (=gemeiner Wert) sollte der erforderliche Abbruch deutlich und umfassend begründet werden, um dem Finanzamt und den Betroffenen eine nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage zu geben. In der Person der Betroffenen liegende Gründe sind dabei nicht Aufgabe eines Wertermittlungsgutachtens und nicht zu beachten.

Vermietung an WG: mietvertragliche Regelungen

Ein Eigentümer vermietet an eine Wohngemeinschaft (WG) und nimmt im Vertrag als Vertragspartner die einzelnen Mitglieder der WG auf. Regelungen für den Fall des Wechsels der Mitglieder der WG sind im Vertrag nicht enthalten. In der Praxis vollzog sich der Wechsel von Mietern über eine gesonderte Vereinbarung, die den Wechsel regelte. In einem Fall verweigerte der Eigentümer die Zustimmung beim Austausch von vier der sechs Mieter, die bereits als Untermieter in der Wohnung wohnten. Gestritten wurde um die Frage, ob es einen Rechtsanspruch zur Anerkennung des Austausch von Mietern gibt oder nicht. Der BGH hat das Problem zu lösen und entschied in einer umfangreichen Entscheidung (BGH Urteil vom 27. April 2022 – BGH VIII ZR 304/21):

„Das Gesetz sieht ein Recht auf den Wechsel der Mieter auch im Falle einer Mietermehrheit nicht vor. Den Bedürfnissen der Mieter nach Flexibilität ist von Gesetzes wegen durch die Möglichkeit zur Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB sowie durch die für Mieter kurze Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 BGB Rechnung getragen. Eine Vereinbarung, die den Mietern einen Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel gewährte oder gar eine bereits antizipierte Einwilligung in einen solchen erteilte, geht mithin über die gesetzliche Regelung deutlich hinaus, was ohne besondere Anhaltspunkte regelmäßig nicht von dem Willen beider Parteien getragen sein dürfte. Aus dem Umstand, dass ein Mietvertrag mit mehreren, eine Wohngemeinschaft bildenden Mietern geschlossen wurde und dieser weder eine Bestimmung zu einem Mieterwechsel enthält noch einen solchen ausdrücklich ausschließt, kann dementsprechend nicht abgeleitet werden, dass die Parteien einen Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel begründen wollten.

Bei einer Auslegung der zum Vertragsschluss führenden Willenserklärungen ist die in diesem Punkt regelmäßig gegenläufige Interessenlage beider Parteien zu berücksichtigen. Ein Recht auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel oder – noch weitergehend – eine bereits antizipierte Einwilligung in einen künftigen Mieterwechsel begünstigt die Mieter im Vergleich zu der gesetzlichen Lage erheblich. Denn der bisherige Mieter scheidet – anders als bei einer Untervermietung – bei einer (teilweisen) Vertragsübernahme durch den neuen Mieter aus dem Mietverhältnis aus und haftet ab diesem Moment nicht mehr – gesamtschuldnerisch mit den anderen Mietern – für die Erfüllung künftig entstehender vertraglicher Verpflichtungen. Zugleich ist er von dem Aufwand einer Untervermietung und der Abwicklung des gesamten Mietverhältnisses im Zuge einer eventuellen späteren Kündigung entlastet. …

Aus der bloßen Bezeichnung als Wohngemeinschaft und dem Abschluss eines Mietvertrags durch mehrere Mieter lassen sich daher keine tragfähigen Schlüsse darüber ableiten, welche beidseitigen Vorstellungen dem Mietverhältnis zu Grunde lagen. Allein hieraus kann somit nicht auf ein zwischen den Parteien vereinbartes Recht zum Mieterwechsel geschlossen werden. Eine nur auf diese Umstände gestützte Auslegung berücksichtigte überdies die oben näher dargelegten Interessen des Vermieters nicht ausreichend und stellte einseitig die Interessen der Mieter in den Vordergrund. …

Fehlt eine ausdrückliche schriftliche oder mündliche Abrede über ein Recht zum Mieterwechsel und kann dieses auch den zum Mietvertragsschluss führenden Willenserklärungen nicht im Wege der Auslegung entnommen werden, kann sich ein solches auf Grund einer nachvertraglichen Vereinbarung, etwa im Zuge von Regelungen zur Vertragsübernahme, ergeben. Auch insoweit ist eine nach beiden Seiten interessengerechte Auslegung der auf diese nachträglichen Vereinbarungen gerichteten Willenserklärungen der Vertragsparteien geboten, bei der neben allen Umständen des Einzelfalls auch die Gebote von Treu und Glauben zu berücksichtigen sind. Dabei ist zu beachten, dass der Zustimmung zu einer konkreten Vertragsänderung, durch die ein oder mehrere Mieter ersetzt werden, ohne weitere Anhaltspunkte regelmäßig nicht die Gewährung eines Anspruchs auf eine derartige Zustimmung zu einem künftigen Mieterwechsel oder gar eine antizipierte Einwilligung zu entsprechenden künftigen Änderungen zu entnehmen ist. Denn im Regelfall bezieht sich eine auf einen konkreten Mieterwechsel gerichtete Erklärung nur auf die anstehende Vertragsänderung, ohne dass damit der Wille einhergeht, entsprechenden Mieterwechseln auch künftig zuzustimmen oder einen Anspruch der Mieter auf eine derartige Zustimmung zu begründen.“

In der Immobilienbewertung kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass der Rohertrag durch die WG unabhängig konstant sein sollte. Allerdings können veränderte Bewirtschaftungskosten erforderlich sein, wenn durch häufigen Mieterwechsel die Immobilie möglicherweise stärker belastet wird als bei langfristig nutzenden Mietern.

Mieterhöhung im geförderten Wohnungsbau

Im öffentlich geförderten Wohnungsbau gelten zur Sicherung der Mieten für die Mieter und der Wirtschaftlichkeit für den Vermieter besondere gesetzliche Regelungen zur Miethöhe und zur Mieterhöhung. In einem Fall aus Hessen hatte der Vermieter eine Mieterhöhung versandt und darin die Berechnung der veränderten Mieten offen gelegt. In der Berechnung wird auch eine Position „1,5152 % AfA“ von den Baukosten angegeben die von der Mieterin bemängelt wird, senn der gesetzlich AfA-Ansatz für diese Mieterhöhung beträgt 1 %.

Der BGH beschäftigte sich damit und kommt zu einem Ergebnis (Versäumnisurteil vom 6. April 2022 – BGH VIII ZR 247/20):

„Zum Inhalt und zum Umfang der Erläuterungspflicht des Vermieters enthält § 4 Abs. 7 der aufgrund der Ermächtigung in § 8a Abs. 2, § 28 WoBindG erlassenen Neubaumietenverordnung (im Folgenden: NMV) eine ausfüllende beziehungsweise ergänzende Vorschrift. Nach § 4 Abs. 7 Satz 1 NMV bestimmt sich die Durchführung einer zulässigen Mieterhöhung gegenüber dem Mieter sowie der Zeitpunkt, von dem an sie wirksam wird, nach § 10 WoBindG, soweit nichts anderes vereinbart worden ist. Bei der Erläuterung der Mieterhöhung sind (lediglich) die Gründe anzugeben, aus denen sich die einzelnen laufenden Aufwendungen erhöht haben, und die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen entfallenden Beträge.

Anders als das Berufungsgericht angenommen hat, wird das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 9. Juni 2016 diesen gesetzlichen Vorgaben gerecht. Es ist insbesondere nicht deshalb – aus formellen Gründen – unwirksam, weil die Klägerin nicht besonders darauf hingewiesen oder mit näherer Begründung erläutert hat, dass sie in ihrer Berechnung einen – gegenüber dem in § 25 Abs. 2 II. BV genannten Regelsatz von „1 vom Hundert“ – erhöhten Abschreibungssatz für die laufenden Aufwendungen beansprucht. Mit seiner gegenteiligen Auffassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Vorschrift des § 10 WoBindG an ein Mieterhöhungsverlangen stellt.

Die Vorschriften über die Berechnungs- und Erläuterungspflichten des Vermieters von preisgebundenem Wohnraum bilden zwar das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Die gesetzlich vorgesehenen Berechnungs- und Erläuterungspflichten erleichtern dem Mieter, der in der Regel nicht juristisch und wohnungswirtschaftlich vorgebildet ist, die Nachvollziehung und gegebenenfalls die Nachprüfung der Berechnung der einseitigen Mieterhöhung erheblich.

Jedoch soll der den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes unterliegende Vermieter durch die formellen Anforderungen in § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG nicht an der Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Kostenmiete, die ihm eine angemessene Verzinsung seiner Eigenleistung garantieren soll, gehindert werden. Insoweit ist zu beachten, dass die (einseitige) Mieterhöhungserklärung nur ein formelles Wirksamkeitserfordernis für die dem Vermieter von Gesetzes wegen zustehende, seine erhöhten Aufwendungen deckende Kostenmiete darstellt. Daher ist nach der Rechtsprechung des Senats der Zweckbestimmung der Vorschrift des § 10 WoBindG, dem Mieter die Möglichkeit zur Information und Nachprüfung zu geben, unter Abwägung nicht nur seiner, sondern auch der berechtigten Interessen des Vermieters Rechnung zu tragen. …

Der Umstand, dass nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG die Mieterhöhung nicht nur zu berechnen, sondern auch zu erläutern ist, bedeutet nicht, dass jeder einzelne Schritt der Berechnung so detailliert zu begründen ist, dass der Mieter bereits hierdurch über sämtliche Informationen verfügt, um abschließend prüfen zu können, ob die Mieterhöhung sachlich berechtigt ist. Dies ergibt sich zum einen aus der die Vorschrift des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ausfüllenden Bestimmung des § 4 Abs. 7 Satz 2 NMV, wonach für die Erläuterung im Sinne der erstgenannten Regelung die Angabe der Gründe für die Erhöhung der einzelnen laufenden Aufwendungen und der hierauf entfallenden Beträge ausreichend ist. Zum anderen folgt dies daraus, dass das Gesetz in § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 Abs. 1 NMV dem Mieter zur Deckung seines Informationsinteresses zusätzlich ein jederzeitiges, an keine weiteren Voraussetzungen geknüpftes Auskunfts- und Einsichtsrecht gewährt und der Vermieter im Hinblick auf seine gemäß Art. 14 GG geschützten Interessen an der Erzielung einer zulässigen Kostenmiete nicht vor zu hohe formellen Anforderungen an die Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung gestellt werden darf.“

Die Verkehrswertermittlung eines Grundstücks unter den Bedingungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus erfordert neben der Miethöhe auch die Berücksichtigung der Bindungswirkung und -dauer der Auflagen aus den Bewillligungsbescheiden, so dass auch die Abschreibung dieses Systems der öffentlichen Förderung zu beachten ist.

Reduktion einer Mieterhöhung während des Verfahrens zur Mieterhöhung

Ein Vermieter fordert den Mieter auf ab 01. Januar 2019 eine erhöhte Miete zu zahlen. Mieterhöhung beträgt für die Wohnung 65,69 € im Monat und soll damit 7,97 €/m² im Monat betragen. Der Mieter weigert sich die Erhöhung anzuerkennen. Mit der Klage wird nunmehr eine reduzierte Miete von 536,31 € im Monat verlangt. Vor dem BGH wurde nun geklärt, ob eine solche Reduktion im laufenden Verfahren zulässig sei (Urteil vom 06. April 2022 – BGH VIII ZR 219/20):

„Nach nahezu einhelliger und zutreffender Auffassung ist es dem Vermieter gemäß den aufgezeigten Grundsätzen gestattet, das Erhöhungsverlangen – unter entsprechender Beschränkung der Bindungswirkung des § 145 BGB, deren Dauer sich im Hinblick auf die in § 558b Abs. 1, 2 BGB geregelten Fristen ebenfalls nicht (ausschließlich) nach den allgemeinen Regeln der §§ 146 ff. BGB richtet – auch noch nach dessen Wirksamwerden (§§ 130 ff. BGB) vollständig oder teilweise zurückzunehmen. Eine erneute Erklärung und Begründung des Verlangens nach § 558a BGB ist dafür auch im letztgenannten Fall (Ermäßigung der verlangten Erhöhung) – anders als im Fall einer vom Vermieter beabsichtigten Erweiterung seines Erhöhungsverlangens – nicht erforderlich. …

Anders als die Revision meint, sind die aus diesem gesetzlichen Regelungsmechanismus hervorgehenden Besonderheiten nicht auf eine – im Hinblick auf die Zustimmungserklärung des Mieters eindeutig vorgesehene – Abweichung von den allgemeinen Regeln nach §§ 145 ff. BGB, namentlich von der Bestimmung des § 150 Abs. 2 BGB, beschränkt.

Vielmehr steht der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeit, dass der Mieter dem Erhöhungsverlangen nur teilweise zustimmt beziehungsweise nur zum Teil zu einer Zustimmung verurteilt wird, nach Sinn und Zweck des Mieterhöhungsverfahrens gemäß §§ 558 ff. BGB – gleichsam spiegelbildlich – die Berechtigung des Vermieters gegenüber, sein den Ausgangspunkt des gesetzlichen Erhöhungsverfahrens bildendes Erhöhungsverlangen – abweichend von den Vorschriften der §§ 145 ff. BGB – nachträglich zurückzunehmen oder zu ermäßigen, ohne dass Letzteres als neues Mieterhöhungsverlangen anzusehen wäre, welches seinerseits (erneut) den Anforderungen der Vorschrift des § 558a BGB zu genügen hätte und den Lauf der in § 558b Abs. 1, 2 BGB geregelten Fristen von Neuem auslöste. Ein anderes Verständnis ließe sich weder mit der gesetzgeberischen Zielsetzung noch mit der Interessenlage der Mietvertragsparteien vereinbaren.“

Rücknahme einer Grundstücksverkehrsgenehmigung nach GVG

In einer notariellen Urkunde verkauften 14 Gesellschaften eines Konzerns jeweils in ihrem Alleineigentum stehende landwirtschaftliche Grundstücke. Die Kaufpreise sind einzeln ausgewiesen. Käufer ist ein anderes zum Konzern gehörendes und als landwirtschaftliches Unternehmen registriertes Unternehmen. Der Landkreis erteilte die Grundstücksverkehrsgenehmigung. Einen Monat nach der Genehmigung verkauft die Erwerberin 94,9 % ihrer Geschäftsanteile an eine nicht konzerneigene Kapitalanlagegesellschaft. Daraufhin beabsichtigt der Landkreis die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu widerrufen. Der BGH hatte das Problem zu lösen (Beschluss vom 29. April 2022 – BLw 5/20):

„Infolgedessen richtet sich die Rücknahme einer rechtswidrigen Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz nach § 48 Abs. 3 VwVfG, und sie kann auch dann erfolgen, wenn die privatrechtsgestaltende Wirkung der Genehmigung bereits eingetreten ist. Bereits vor der Kodifizierung des Verwaltungsverfahrensrechts war anerkannt, dass rechtswidrige staatliche Genehmigungen auch dann zurückgenommen werden können, wenn sie privatrechtsgestaltende Wirkung haben. Dass Verwaltungsakte dieser Art nunmehr den §§ 48, 49 VwVfG unterfallen, entspricht einhelliger Ansicht. Das gilt auch für die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz; da sie einen begünstigenden Verwaltungsakt darstellt, der weder eine Geld- noch eine Sachleistung gewährt, richtet sich die Rücknahme nach § 48 Abs. 3 VwVfG. Den berechtigten Belangen sowohl der Vertragspartner als auch Dritter muss im Rahmen der nach § 48 Abs. 1 Satz 1 VwVfG zu treffenden Ermessensentscheidung Rechnung getragen werden.

Rechtlicher Überprüfung hält es ferner stand, dass das Beschwerdegericht die auf einzelne Kaufgegenstände beschränkte Genehmigungsrücknahme trotz des ursprünglich einheitlich gestellten Genehmigungsantrags und der einheitlich erteilten Genehmigung als zulässig ansieht, weil ungeachtet der Zusammenfassung der Vereinbarungen in einer Vertragsurkunde nach dem Willen der Vertragspartner kein einheitliches Rechtsgeschäft vorliege.

Allerdings muss ein Grundstückskaufvertrag in der Regel als Einheit gewertet werden, so dass die Genehmigung nur einheitlich erteilt oder versagt werden kann, was folgerichtig auch für die Rücknahme einer erteilten Genehmigung zu gelten hat. Denn es ist nicht angängig, den Verkäufer auf den Verkauf einzelner Teilflächen oder auf einen Verkauf unter dem angemessenen genehmigungsfähigen Gesamtpreis zu verweisen.

Anders verhält es sich aber, wenn eine einheitliche Urkunde mehrere rechtlich selbständige Verträge enthält, die der Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz bedürfen. Dann kann die einheitlich beantragte Genehmigung für einzelne Verträge erteilt und für andere versagt werden, und auch die Rücknahme einer erteilten Genehmigung kann auf einzelne rechtlich selbständige Veräußerungsgeschäfte beschränkt werden. Andernfalls könnten die Zwecke des Grundstückverkehrsgesetzes durch eine willkürliche Zusammenfassung mehrerer Verträge in einer Urkunde unterlaufen werden, indem etwa die Genehmigung für einen selbständigen Vertrag trotz Vorliegens eines Versagungsgrundes nur deshalb erteilt werden müsste, weil für den Gegenstand eines ganz anderen Kaufvertrags erwerbsbereite, aufstockungsbedürftige Landwirte nicht ermittelt werden konnten. Entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 2 können die Beteiligten die Behörde auch nicht über eine entsprechende Formulierung des Genehmigungsantrags oder eine „Verfahrensvorgabe“ dazu verpflichten, mehrere in einer Urkunde enthaltene selbständige Veräußerungsgeschäfte nur insgesamt oder gar nicht zu genehmigen. Die Genehmigungsfähigkeit bestimmt sich ausschließlich nach materiellem Recht. …

Infolge der rechtlichen Selbständigkeit der 14 Kaufverträge war die Genehmigungsbehörde gehalten, die Genehmigungsfähigkeit in Bezug auf jeden einzelnen Vertrag zu prüfen, und die einheitlich erteilte Genehmigung bündelt in der Sache 14 einzelne Genehmigungen, die jeweils einer gesonderten Rücknahme zugänglich sind. An diesem Ergebnis vermag die Vertragsklausel zur Erstbestätigung der Fälligkeit der Kaufpreise, die durch den Notar erst erteilt werden sollte, wenn sie für mindestens 92,5 % der Gesamtfläche aller Kaufgegenstände der Vertragsurkunde vom 29. Juni 2015 sowie eines Parallelvertrags erteilt werden kann, nichts zu ändern, weil sie – wie die Beteiligte zu 2 selbst einräumt – die materiellrechtliche Selbständigkeit der einzelnen Kaufverträge bei der Gesamtbetrachtung aller Vertragsklauseln im Ergebnis unberührt lässt.“

In einer Kaufpreissammlung wären nach dieser Entscheidung 14 Kaufverträge einzeln darzustellen und mit dem Hinweis eines „Pakets“ zu kennzeichnen.

Mietvertrag mit oder ohne Außenwasseranschluss für den Garten

Die Wohnungsmieterin hat in den neuen Bundesländern auch den Zugang zu einer Gartenfläche im Mietvertrag geregelt. Sie und andere Mieter haben den Garten individuell gestaltet und gepflegt, also auch mit Wasser gegossen. Ein Wasseranschluss war in einem Gartenhaus installiert, den die Mieter nutzten. Nach rd. 22 Jahren verlegt die Vermieterin den Wasseranschluss, montiert eine Wasseruhr und das Wasser wurde weiter entnommen. Erst 2018, nach rd. 23 weiteren Jahren wird der Wasseranschluss entfernt. Vor dem BGH war zu klären, ob die Wasserentnahme Teil des Mietvertrages war oder ob die Wassernutzung nicht durch den Mietvertrag abgedeckt gewesen ist. (Beschluss vom 22. Februar 2022 – BGH VIII ZR 38/20):

„Gemäß Art. 232 § 2 EGBGB richten sich Mietverhältnisse aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts der Deutschen Demokratischen Republik (im Folgenden: DDR) zur Bundesrepublik Deutschland (im Folgenden: BRD) geschlossen worden sind, von diesem Zeitpunkt an nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Das bedeutet, dass diese Normen für die nach dem Wirksamwerden des Beitritts am 3. Oktober 1990 entstandenen Rechte und Pflichten heranzuziehen sind. Dagegen sind vor dem Beitritt abgeschlossene Sachverhalte nach dem damals in der DDR geltenden Recht zu beurteilen. Eine andere Auslegung von Art. 232 § 2 EGBGB liefe auf eine verfassungsrechtlich unzulässige echte Rückwirkung der Norm hinaus. Nur für vor dem Beitritt beendete Mietverhältnisse und Ansprüche aus einem am 3. Oktober 1990 fortbestehenden Mietverhältnis, die vor Ablauf dieses Tages zu erfüllen waren, sind daher die Vorschriften des ZGB in Anwendung zu bringen. … Die Klägerin kann gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Wiederherstellung des Außenwasseranschlusses verlangen. Die Beklagte ist nach den ergänzend auszulegenden mietvertraglichen Vereinbarungen zur Instandhaltung dieses Anschlusses und nach dessen Entfernung zu dessen Wiederherstellung verpflichtet.

Die nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB durch den Mietvertrag entstehende Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, gestaltet § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum einen dahin aus, dass der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen hat (Überlassungspflicht). Zum anderen trifft den Vermieter danach auf Dauer die Verpflichtung, die Mietsache während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (Erhaltungspflicht), was zugleich die Pflicht umfasst, eine nach der Überlassung eingetretene Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen und den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherzustellen. Kommt er diesen Verpflichtungen nicht nach, hat der Mieter einen entsprechenden Erfüllungsanspruch. Der Umfang der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung richtet sich danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben.“

Nicht zu klären war die Frage, ob der Wasseranschluss einen Einfluss auf die Miethöhe und/oder den Verkehrswert hat.

Kündigung eines Nießbrauchsrechts

In einem Vertrag zur Eintragung eines Nießbrauchsrechts im Grundbuch ist geregelt, dass der Nießbraucher alle auf dem Grundbesitz ruhenden privaten und öffentlichen Lasten zu übernehmen hat. Zusätzlich ist für das Nießbrauchsrechts vom Nießbraucher an den Eigentümer monatlich ein Entgelt von 370 € zu zahlen. Die Pflicht zur Zahlung des Entgelts ist Bestandteil des dinglichen Rechts. Die Zahlung der Grundsteuer wird vom Nießbraucher eingestellt und der Eigentümer kündigt das Nießbrauchsrecht. Vor dem BGH wurde gestritten, ob diese Kündigung rechtmäßig und zulässig war (Versäumnisurteil vom 21. Januar 2022 – BGH V ZR 233/20):

„Rechtsfehlerfrei verneint das Berufungsgericht allerdings einen Grundbuchberichtigungsanspruch der Klägerin gemäß § 894 BGB. Der Nießbrauch, von dessen Eintragung in das Grundbuch der Senat ausgeht, ist durch eine Kündigung der Klägerin nicht beendet worden. Der Nießbrauch ist als dingliches Recht einer Kündigung durch den Eigentümer nicht zugänglich. Bei dem Nießbrauch handelt es sich um kein Dauerschuldverhältnis, das nach § 314 BGB beendet werden könnte. Die Parteien haben auch nicht – was möglich gewesen wäre – den Fortbestand des Nießbrauchs im Sinne einer auflösenden Bedingung mit einem Recht der Klägerin verbunden, den Vertrag über die Bestellung des Nießbrauchs durch Kündigungserklärung zu beenden oder –
was ebenfalls möglich gewesen wäre – die Erfüllung des mit schuldrechtlicher Wirkung vereinbarten Entgelts zur auflösenden Bedingung für den Bestand des Nießbrauchs gemacht. …

Hiervon zu unterscheiden sind Vereinbarungen, die das durch die Bestellung des Nießbrauchs entstehende gesetzliche Schuldverhältnis zwischen Nießbraucher und Eigentümer betreffen. Das Gesetz gibt deren Rechte und Pflichten in den §§ 1030 ff. BGB zwar vor; diese Bestimmungen sind ungeachtet der zwingenden Natur des Sachenrechts aber teilweise abdingbar. Zulässige abweichende Vereinbarungen können mit dinglicher Wirkung getroffen werden. Sie werden mit der Eintragung in das Grundbuch zum Inhalt des Rechts und binden dann auch einen Rechtsnachfolger; eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung gemäß § 874 BGB genügt. Die Beteiligten können sich aber auch auf eine schuldrechtliche, und damit nur zwischen ihnen wirkende, abweichende Vereinbarung beschränken. Zu den abdingbaren Regelungen zählen insbesondere die Beschränkung der Erhaltungspflicht des Nießbrauchers auf die zur gewöhnlichen Unterhaltung gehörenden Maßnahmen. …

So verhält es sich hier. Mit der Vereinbarung, dass der Beklagte sämtliche öffentlichen und privaten Lasten des Grundstücks zu tragen hat, haben die Parteien seine Verpflichtung aus § 1047 BGB und damit das gesetzliche Schuldverhältnis, wenn auch nur mit schuldrechtlicher Wirkung, ausgestaltet. Demnach hat der Beklagte durch die Nichtzahlung der Grundsteuer zwar seine Pflichten als Nießbraucher, nicht aber Pflichten aus dem Nießbrauch zugrundeliegenden Kausalverhältnis verletzt mit der Folge, dass ein Rücktritt der Klägerin nach § 323 Abs. 1 BGB von dem Kausalverhältnis hierauf nicht gestützt werden kann.“

Baugenehmigung und Nachbarrecht im Widerspruch, was gilt?

Neben einem Hotelgrundstück in Bayern errichtet der benachbarte Eigentümer eines Supermarktes zwei Rückkühlanlagen im Abstand von weniger als drei Metern zum Hotelgrundstück. Die Hoteleigentümerin verlangt den Rückbau der technischen Einrichtungen, denn die Hotelgäste werden gestört durch die Nachbarschaft zu Zimmern und einer Außenterrasse. Diese technischen Einrichtungen mit Umhausung wurden im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren durch bestandskräftigen Bescheid genehmigt. Nun wird im Verfahren vor dem BGH die Einstellung des Betriebs dieser Anlagen verlangt. Das Ergebnis des Verfahrens vor dem BGH überrascht möglicherweise (Urteil des BGH vom 28. Januar 2022 – BGH V ZR 99/21):

„Anders, als das Berufungsgericht meint, ist aber der wegen eines Verstoßes gegen die in Art. 6 BayBO geregelten Vorschriften zu Abstandsflächen geltend gemachte quasinegatorische Anspruch hier bereits deswegen ausgeschlossen, weil die Errichtung der Rückkühlanlagen mit Umhausung von einer bestandskräftigen Baugenehmigung gedeckt ist, deren Legalisierungswirkung die Einhaltung der Abstandsflächen umfasst. Deswegen stellt sich auch die Frage nicht, die das Berufungsgericht zur Zulassung der Revision veranlasst hat, nämlich, ob der von Rückkühlanlagen mit Umhausung ausgehende Lärm in den Anwendungsbereich des Art. 6 BayBO fällt.

Wie der Senat jüngst ausgeführt hat, ist ein quasinegatorischer Unterlassungsanspruch, der auf die Verletzung einer nachbarschützenden Norm des öffentlichen Rechts als Schutzgesetz im Sinne von § 823 Abs. 2 BGB gestützt wird, ausgeschlossen, wenn und soweit die Grundstücksnutzung öffentlichrechtlich bestandskräftig genehmigt wurde, die Genehmigung nach wie vor wirksam ist und die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit der nachbarschützenden Norm, auf die sich der Kläger stützt, Teil des vorgeschriebenen Prüfprogramms im (vereinfachten) Genehmigungsverfahren war. Denn der Regelungsinhalt der Baugenehmigung entfaltet insoweit auch für die Zivilgerichte eine Legalisierungswirkung, die vom Nachbarn hinzunehmen und für die Zivilgerichte bindend ist. Entsprechendes gilt für den quasinegatorischen Beseitigungsanspruch, der auf die Verletzung einer nachbarschützenden Norm des öffentlichen Rechts als Schutzgesetz im Sinne von § 823 Abs. 2 BGB gestützt wird.

Für die von der Beklagten errichteten Rückkühlanlagen nebst Umhausung besteht eine bestandskräftige Baugenehmigung vom 5. September 2018, die im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren ergangen ist. Weil im Rahmen dieses Verfahrens die Einhaltung der Abstandsflächen zu prüfen war, erstreckt sich die Legalisierungswirkung der Genehmigung hierauf. … Die Legalisierungswirkung einer Baugenehmigung hat allerdings keinen Einfluss auf das Bestehen von Ansprüchen aus § 1004 Abs. 1 i.V. m. § 906 BGB. Dies beruht darauf, dass die Baugenehmigung gemäß Art. 68 Abs. 5 BayBO unbeschadet privater Rechter Dritter ergeht und deshalbkeine privatrechtsgestaltende Ausschlusswirkung haben kann. Das Bestehen von Ansprüchen aus § 1004 Abs. 1 i.V. m. § 906 BGB wird daher im Rahmen der Hilfsanträge umfassend zu prüfen sein.“

Privatrechtlich wird auch über eine Verkehrswertminderung wegen der Nachbarschaft oder über einen Schadensersatz zu urteilen sein.

HOAI ist weiter gültig

Ein Vertrag über verschiedene Architektenleistungen wird zwischen dem Bauherrn und einem Architekten geschlossen und enthält ein Pauschalhonorar für unterschiedliche Leistungen im Rahmen des Umbaus und Sanierung eines Hinterhauses. Der Vertrag wird vom Bauherrn sofort und außerordentlich wegen unzureichender Leistungen gekündigt. Daraufhin stellt der Architekt eine Schlussrechnung einschließlich einiger Nachträge mit einer noch zu zahlenden Schlussrechnung. Vor dem BGH war zu entscheiden, ob der Architekt einen Anspruch auf ein über das vereinbarte Honorar hinausgehendes Mindesthonorars nach der HOAI beanspruchen kann. Zur Berechnung des Mindesthonorar begeht der Architekt nunmehr umfangreiche Auskünfte zu den Gesamtkosten des Bauvorhabens.

Der BGH setzt sich in seiner Entscheidung mit der Gültigkeit der HOAI unter Beachtung der Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union auseinander (Urteil vom 02. Juni 2022 – BGH VII ZR 229/19:

„Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat der Architekt oder Ingenieur gegen den Bestellereinen vertraglichen Anspruch auf Erteilung der für die Ermittlung der anrechenbaren Kosten erforderlichen Auskünfte und Übermittlung der erforderlichen Unterlagen, wenn er auf diese Informationen zur Bezifferung seines Honorars angewiesen ist. Weigert sich der Besteller, seinen diesbezüglichen Pflichten nachzukommen, und ist der Architekt oder Ingenieur nicht in der Lage, sich die Informationen in zumutbarer Weise selbst zu beschaffen, kann er eine Auskunftsklage erheben. Der Auskunftsantrag kann auch im Wege der Stufenklage geltend gemacht werden, wenn die Auskunft dazu dient, die Bestimmbarkeit des Leistungsanspruchs herbeizuführen, wobei es genügt, wenn die begehrte Auskunft lediglich ein notwendiges Kriterium für die Bezifferung des Leistungsanspruchs darstellt.

Die mit Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union vom 4. Juli 2019 festgestellte Unionsrechtswidrigkeit des verbindlichen Preisrechts der HOAI führt – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – im Streitfall nicht dazu, dass ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung eines Mindestsatzhonorars ausscheidet. Damit kann auch ein Anspruch der Klägerin auf Auskunft über die gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 Nr. 1 HOAI zur Bezifferung des Mindestsatzhonorars erforderlichen anrechenbaren Kosten des Bauvorhabens nicht aus diesem Grund verneint werden.

Dabei kann dahinstehen, ob die Klägerin und die Beklagte zu 1 – was zwischen den Parteien im Streit steht – bei Vereinbarung des Pauschalhonorars die in § 7 Abs. 1 HOAI geregelte Schriftform bei Auftragserteilung eingehalten haben. Denn die Unionsrechtswidrigkeit des verbindlichen Preisrechts der HOAI steht einem Anspruch der Klägerin auf Zahlung eines Mindestsatzhonorars in keinem Fall entgegen. Dies gilt sowohl für den Fall, dass eine schriftliche Pauschalhonorarvereinbarung bei Auftragserteilung zu bejahen ist als auch für den Fall der Nichteinhaltung der Schriftform. Haben die Klägerin und die Beklagte zu 1 eine schriftliche Pauschalhonorarvereinbarung bei Auftragserteilung getroffen, ist diese nach nationalem Recht unwirksam, wenn das vereinbarte Honorar das sich bei Anwendung der Mindestsätze ergebende Honorar unterschreitet, ohne dass ein Ausnahmefall vorliegt, § 7 Abs. 1 und Abs. 3 HOAI. Die Klägerin kann in diesem Fall das sich nach der HOAI ergebende Mindestsatzhonorar verlangen. Die im Vertragsverletzungsverfahren gegen die Bundesrepublik Deutschland ergangene Entscheidung des Gerichtshofs der Europäischen Union vom 4. Juli 2019 (C-377/17) steht dem nicht entgegen.

Eine richtlinienkonforme Auslegung des § 7 HOAI unter Berücksichtigung der im Vertragsverletzungsverfahren ergangenen Entscheidung des Gerichtshofs der Europäischen Union vom 4. Juli 2019 (C-377/17) führt nicht dazu, dass ein Anspruch auf Zahlung eines Mindestsatzhonorars nicht mehr in Betracht kommt. Wie der Senat mit Beschluss vom 14. Mai 2020 (VII ZR 174/19) im Einzelnen ausgeführt hat, kann § 7 HOAI nicht richtlinienkonform dahin ausgelegt werden, dass die Mindestsätze der HOAI im Verhältnis zwischen Privatpersonen grundsätzlich nicht mehr verbindlich sind und daher einer die Mindestsätze unterschreitenden Honorarvereinbarung nicht entgegenstehen. Auf die Ausführungen in jenem Beschluss, von denen abzuweichen kein Anlass besteht, wird verwiesen. …

Die Entscheidung des Gerichtshofs betrifft lediglich die in § 7 Abs. 1 HOAI enthaltene Bestimmung, nach der sich das Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen nach der schriftlichen Vereinbarung richtet, die die Vertragsparteien bei Auftragserteilung im Rahmen der durch diese Verordnung festgesetzten Mindest- und Höchstsätze treffen. § 7 Abs. 1 HOAI schränkt die Vertragsfreiheit der Vertragsparteien dahingehend ein, dass das Honorar innerhalb des Rahmens der durch die Verordnung vorgegebenen Mindest- und Höchstsätze zu vereinbaren ist. Die Vorschrift des § 7 Abs. 5 HOAI ist dagegen in ihrer Funktion als Folgeregelung für den Fall, dass die Honorarvereinbarung der Vertragsparteien den in § 7 Abs. 1 HOAI weiter enthaltenen Formvorgaben nicht genügt, nicht Teil des verbindlichen Preisrechts der HOAI. Sie beschränkt ihrem Regelungsgehalt nach nicht die Möglichkeit der Parteien, eine Vergütung abweichend von dem in der HOAI geregelten verbindlichen Preisrahmen zu vereinbaren.“

Miete für Rauchmelder bei Wohnnutzung umlegbar?

Die Einführung der Pflicht zur Anbringung von Rauchmeldern führt zu Unklarheiten über die aufzubringenden Kosten und deren Umlegungsmöglichkeit bei Wohnraummietverträgen. In einem Verfahren des BGH bestand ein Mietvertrag aus dem Jahre 2003 mit einer Auflistung der umlegbaren Betriebskosten, der Kosten für Rauchmelder und deren Wartung nicht enthält. Der Grundstückseigentümer teilt den Einbau der Rauchmelder mit und benennt die Kosten für Miete und Wartung der Rauchmelder einschließlich dem auf die betreffende Wohnung entfallenden Anteil. Der BGH gibt für die weitere Entscheidung folgende Hinweise zum weiteren Verfahren (Urteil vom 11. Mai 2022 – BGH VIII ZR 379/20):

„Aufwendungen, die nicht unter den in § 2 Nr. 1 16 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalog fallen, können als „sonstige Betriebskosten“ (§ 2 Nr. 17 BetrKV) umlagefähig sein. Die Regelung in § 2 Nr. 17 BetrKV ist als Auffangtatbestand konzipiert und erfasst Aufwendungen des Vermieters, die der allgemeinen Definition in § 1 BetrKV entsprechen, aber entweder wegen ihrer geringen praktischen Bedeutung nicht in den Katalog des § 2 Nr. 1 16 BetrKV aufgenommen wurden oder dort nicht genannt werden konnten, weil sie aufgrund neuartiger technischer Entwicklungen zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung noch nicht absehbar waren und erst später entstanden sind. Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie Erwerbskosten sind entsprechend der allgemeinen Definition für Betriebskosten auch nach § 2 Nr. 17 BetrKV grundsätzlich nicht umlagefähig. Sonstige Betriebskosten müssen nach Art, Umfang, Sinn und Zweck mit den in § 2 Nr. 1 16 BetrKV im Einzelnen aufgeführten Betriebskosten vergleichbar sein. Gemessen daran handelt es sich bei den in § 2 Nr. 1 16 BetrKV nicht aufgeführten Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht um umlagefähige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV.

Zwar ist der Klägerin dieser Aufwand wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat erst infolge neuerer technischer und damit einhergehender rechtlicher Entwicklungen entstanden. Ihrem Wesen nach sind diese Kosten indes nicht als umlagefähige Betriebskosten einzustufen.

Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern fallen ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich was allein in seiner Entscheidungsmacht steht dazu entschließt, die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarnmelder nicht zu Eigentum zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten. Wie oben aufgezeigt, wären die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern selbst wenn sie infolge einer Fremdfinanzierung nicht nur einmalig, sondern periodisch und deshalb möglicherweise laufend im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV anfielen nicht umlagefähig.

Es ließe sich mit dem oben aufgezeigten in den Gesetzesmaterialien eindeutig zum Ausdruck gebrachten Willen des Verordnungsgebers, dass Kosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören, nicht vereinbaren, wenn man die vom Vermieter anstatt eines Erwerbs gewählte Miete von Rauchwarnmeldern demgegenüber als umlagefähige (sonstige) Betriebskosten einordnete. Denn das bedeutete im Ergebnis, dass dem Vermieter ein Weg eröffnet würde, auf einfache Weise nicht nur im Fall der Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern, sondern auch in anderen Fällen, in denen er das Mietobjekt mit bestimmten Einrichtungen zu versehen hätte die im Grundsatz ihm zugewiesene Belastung mit Anschaffungskosten zu umgehen, indem er die allein ihm obliegende wirtschaftliche Entscheidung zugunsten einer Miete anstatt eines Kaufs des fraglichen Betriebsmittels träfe.

Dieser Sichtweise steht nicht entgegen, dass der Betriebskostenkatalog des § 2 Nr. 1 16 BetrKV vereinzelt die „Kosten der Anmietung“ bestimmter Geräte beziehungsweise das „Nutzungsentgelt“ hierfür aufführt (in Nr. 2: Wasserzähler; in Nr. 4 Buchst. a, Nr. 5 Buchst. a, Nr. 6 Buchst. a: Ausstattung zur Verbrauchserfassung; in Nr. 15 Buchst. a und b: nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage) und somit deren Umlage erlaubt. …

Der maßgebliche Grund für die Verneinung der Umlagefähigkeit der hier zu beurteilenden Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern liegt darin, dass diese Kosten im Ergebnis nicht anders zu behandeln sind als die betriebskostenrechtlich nicht umlagefähigen Kosten für deren (erstmaligen) Erwerb. Dass Letztere keine Betriebskosten darstellen, zieht aber auch die Revision nicht in Zweifel. Ob in anderen besonders gelagerten Einzelfällen wie etwa im Fall eines nach der maßgeblichen DIN-Norm vorgeschriebenen turnusmäßigen Austauschs von Kleinteilen in einer bereits angeschafften technischen Anlage ausnahmsweise die Umlage von anfallenden Materialkosten in Betracht käme, ist danach nicht von Belang.“

In Fällen der Verkehrswertermittlung wären die Mieten für Rauchmelder als nicht umlagefähige sonstige Betriebskosten im Ertragswertverfahren zu berücksichtigen. Der Jahresrohertrag vermindert sich entsprechend. Ob die Vermietung der Rauchmelder ortsüblich ist, ist im Einzelfall zu entscheiden.

Rechtshilfe durch Inkassodienstleister im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse

In mehreren Entscheidungen hat der BGH bereits entschieden, ob ein Inkassodienstleister für Wohnungsmieter die nach der Mietpreisbremse höchstzulässige Wohnungsmiete erreichen und erstreiten darf und damit die aktuelle Miethöhe verringert. Nun hat eine Kammer des Berliner Landgerichts in einer Entscheidung dem BGH widersprochen, was zu einer weiteren Entscheidung des BGH geführt hat (Versäumnisurteil vom 18. Mai 2022 – BGH VIII ZR 28/22):

„Die Aufforderung, die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen, ist nicht als eine – einem registrierten Inkassodienstleister nicht gestattete – Maßnahme der Anspruchsabwehr anzusehen. Denn es handelt sich bei ihr nicht um eine Reaktion auf ein Verlangen des Vermieters, sondern um eine in engem Zusammenhang mit der von der Klägerin zulässigerweise erhobenen Rüge und dem von ihr geltend gemachten Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete stehende Maßnahme, die letztlich dazu dient, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehender Rückzahlungsansprüche des Mieters entbehrlich zu machen.

Neue Gesichtspunkte, die Veranlassung geben könnten, von den die Senatsrechtsprechung tragenden Grundsätzen abzuweichen, hat das Berufungsgericht nicht aufgezeigt.“

Es bleibt bei der bisherigen Zulässigkeit für Dienstleister, die Einhaltung der Mietpreisbremse durchzusetzen.

Maklerprovision bei unrichtigen Angaben im Exposé

Der Makler bezeichnet das Objekt im Exposé mit Flächenangaben zu Wohnraum im Wohnhaus und in einem Hinterhofgebäude. Bei der Vertragsunterzeichnung wurde der Käufer vollmachtlos vertreten. Erst später nach der Genehmigung des Vertrages erfährt der Käufer von einer deutlich kleineren Gesamtfläche der Wohnungen. Der BGH sollte nun entscheiden, ob der Makler als Kläger einen Anspruch auf die vereinbarte Provision hat. Außerdem verlangt der Käufer Schadensersatz. Zur Situation mit vollmachtlosen Vertretern und der Genehmigung des Kaufvertrages entscheidet der BGH (Urteil vom 6. Mai 2022 – V ZR 282/20):

„Im Ergebnis zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass die Ansprüche der Beklagten jedenfalls daran scheitern, dass sie vor der Übersendung der notariell beglaubigten Genehmigungserklärung an den beurkundenden Notar von den Flächenabweichungen Kenntnis erlangt hat. Dies ist allerdings keine Frage der Kausalität, sondern ergibt sich aus der – von dem Berufungsgericht nicht herangezogenen – Vorschrift des § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Nach § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Rechte des Käufers wegen eines Mangels, den er bei Vertragsschluss kennt, ausgeschlossen. Zu Stande gekommen ist der Kaufvertrag hier nach § 177 Abs. 1 BGB und den ergänzend getroffenen vertraglichen Vereinbarungen erst mit dem Zugang der notariell beglaubigten Genehmigungserklärung der Beklagten bei dem Notar. Zu diesem Zeitpunkt waren der Beklagten die Flächenabweichungen bereits bekannt. Die zuvor erfolgte Übersendung einer Ablichtung über einen Messengerdienst reichte nicht aus. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, mangels Einhaltung der vertraglich vereinbarten öffentlich beglaubigten Form der Genehmigungserklärung stelle diese keine wirksame Genehmigung des schwebend unwirksamen Kaufvertrages dar, lässt Rechtsfehler nicht erkennen. Entgegen der von dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertretenen Rechtsansicht kann von einem Verzicht auf die Einhaltung der vereinbarten Formvorschrift nicht ausgegangen werden. Ob ein konkludenter Formverzicht in dieser Fallkonstellation überhaupt in Betracht kommen könnte, kann dahinstehen; er scheitert nämlich schon daran, dass die Korrespondenz über den Messengerdienst nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht zwischen den Vertragsparteien, sondern zwischen der Beklagten und dem Kläger stattgefunden hat.

Auf das endgültige Wirksamwerden des zunächst schwebend unwirksamen Vertrags kommt es indessen bei der Genehmigung eines durch vollmachtlose Vertreter abgeschlossenen Vertrages nicht an. In dieser Fallkonstellation kann die Vorschrift im Wege der teleologischen Reduktion einschränkend auszulegen sein. Maßgeblich ist bei einem so zu Stande gekommenen Vertrag die Kenntnis des Käufers vom Mangel bei Abgabe der Genehmigungserklärung. …

Wird der Käufer – wie hier – bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages durch einen vollmachtlosen Vertretervertreten, kommt es für seine Kenntnis vom Mangel i. S. v. § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Zeitpunkt der Abgabe der Genehmigungserklärung an. Denn er ist nach Sinn und Zweck des § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB in gleicher Weise schutzwürdig wie im Falle eines gestreckten Vertragsschlusses, wenn ihm die Mängel erst nach Abgabe der Genehmigungserklärung bekannt werden.

Dagegen kann entgegen der Auffassung der Revision aus der in § 184 Abs. 1 BGB normierten Rückwirkung der Genehmigung nicht gefolgert werden, dass es auf die Beurkundung des Kaufvertrags ankommt. Denn vor der Genehmigung gibt es keine auf den Vertragsschluss gerichtete Willenserklärung des Käufers. Dieser hat vielmehr den Vertragsschluss noch in der Hand, solange er nicht genehmigt hat. Dass deshalb die Abgabe der Genehmigungserklärung des Käufers maßgeblich ist, entspricht – soweit ersichtlich – ganz einhelliger Ansicht.

Abgegeben im Sinne von § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung, wenn sie mit Willen des Erklärenden in den Rechtsverkehr gebracht worden ist. Solange der Käufer die Genehmigungserklärung nicht in den Verkehr gebracht hat, muss er neu gewonnene Kenntnisse über Mängel der Kaufsache gegen sich gelten lassen. Denn ansonsten verhielte er sich widersprüchlich. Er ließe den Vertrag in Kenntnis des Mangels zu Stande kommen, obwohl er das hätte verhindern können. Nach der Wertung des § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Käufer nicht sehenden Auges einen mangelhaften Gegenstand kaufen, um anschließend Ansprüche aus Sachmängelhaftung geltend zu machen. Das entspricht dem Verhalten, das nach § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Ausschluss von Mängelrechten führen soll. Eine einschränkende Auslegung der Vorschrift im vorbeschriebenen Sinn ist dann nicht gerechtfertigt. Es bleibt beim Wortlaut der Regelung in § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach es auf die Kenntnis des Käufers bei Zustandekommen des Vertrags ankommt.“

Schadensersatz beim Verschweigen von Mängeln im Kaufvertrag

Beim Verkauf eines 1979 errichteten Reihenhauses im September 2010 ist Sachmängelfreiheit garantiert worden. Die Verkäufer hatten 2002 gegen einen Nachbarn ein selbstständiges Beweisverfahren wegen Schwarzschimmel im Keller eingeleitet. Der Sachverständige stellte dann Feuchtigkeit in den Kellerwänden wegen mangelhafter Abdichtung fest. Im Jahre 2013 wird dann erneut eine Durchfeuchtung der Kellerwände festgestellt, deren Beseitigung von den Verkäufern verlangt wird. Vor dem BGH war zu klären, ob es einen Anspruch auf Schadensersetz auch wegen des Zeitablaufs zugunsten der Käufer gibt (Urteil vom 13. Mai 2022 – BGH V ZR 231/20):

„Das Berufungsgericht stellt zu Recht nicht in Frage, dass die Kläger im Ausgangspunkt die Höhe des Schadens anhand der Kosten der Herstellung einer mangelfreien Kellerwandabdichtung berechnen können, auch wenn die hierfür erforderlichen Arbeiten noch nicht ausgeführt wurden. Denn der kaufvertragliche Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (kleiner Schadensersatz) gemäß § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB kann anhand der voraussichtlich erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten („fiktiven“) Mängelbeseitigungskosten geltend gemacht werden. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts betragen die aufzuwendenden Mängelbeseitigungskosten hier 23.400,30 € ohne Mehrwertsteuer.

Von Rechtsirrtum beeinflusst ist aber die Ansicht des Berufungsgerichts, die Kläger könnten diesen Betrag nicht verlangen, weil ihnen unter Berücksichtigung eines Abzugs „neu für alt“ kein Schaden entstanden sei. Hierbei sind in tatsächlicher Hinsicht die Feststellungen des Berufungsgerichts zugrundezulegen, dass die durchschnittliche Haltbarkeit einer Mauerabdichtung, wie sie hier in Rede steht, 40 Jahre beträgt und zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht seit der Errichtung des Hauses im Jahr 1979 bereits mehr als 40 Jahre vergangen waren. Die von der Revision insoweit erhobene Verfahrensrüge hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 Satz 1 ZPO). Ein Schaden entfällt auf der Grundlage dieser Feststellungen aber nicht.

Im Ausgangspunkt richtig ist zunächst die Erwägung des Berufungsgerichts, dass Vermögensvorteile, die erst durch die Ersatzleistung des Schädigers entstehen, nach den allgemeinen Regeln über einen Abzug „neu für alt” auszugleichen sein können. Ein solcher Abzug ist dabei grundsätzlich nicht beschränkt auf Schadensersatzansprüche, die vor allem den Schutz des Integritätsinteresses bezwecken und für die unmittelbar § 249 BGB Anwendung findet. Zu ausgleichsbedürftigen Wertzuwächsen bei dem Geschädigten kann es auch bei vertraglichen Schadensersatzansprüchen wegen Nichterfüllung kommen. Steht der zu Schadensersatz wegen Nichterfüllung berechtigte Gläubiger infolge der Ersatzleistung besser, als er bei ordnungsgemäßer Erfüllung der nicht erbrachten Leistung stünde, so ist diese Differenz grundsätzlich auszugleichen. Der Schadensersatzanspruch strebt zwei nicht immer restlos zu vereinbarende Ziele an. Er soll dem Geschädigten einerseits vollen Ausgleich verschaffen, ihn andererseits aber nicht bereichern. Dieses zweite Ziel gebietet einen Abzug „neu für alt”, wenn damit nicht in unzumutbarer Weise in das erste eingegriffen wird. Vor diesem Hintergrund hat der Senat bei dem nach § 463 Satz 2 BGB aF geschuldeten Schadensersatz des Verkäufers einen entsprechenden Ausgleich für erwägenswert gehalten. Auf diese Rechtsprechung verweist das Berufungsgericht. Diese Grundsätze können aber auf einen kaufrechtlichen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung nach dem seit dem 1. Januar 2002 geltenden Recht nicht ohne weiteres übertragen werden. Anderes als nach dem bisherigen Recht gehört nämlich nunmehr die Mangelfreiheit der Kaufsache zur Leistungspflicht des Verkäufers (§ 433 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dass der Verkäufer, der die Pflicht zur mangelfreien Übereignung nicht erfüllt, zunächst einem Nacherfüllungsanspruch ausgesetzt ist, muss auch bei der Frage, ob ein Abzug „neu für alt“ gerechtfertigt ist, berücksichtigt werden. Der primär auf die Lieferung einer mangelfreien Sache gerichtete Erfüllungsanspruch setzt sich in modifizierter Form in dem Nacherfüllungsanspruch fort. An die Stelle des (Nach-)Erfüllungsanspruchs tritt der Schadensersatzanspruch nach § 437 Nr. 3, §§ 280, 281 BGB. Dieser richtet sich also danach, was der Käufer erhalten hätte, wenn der Verkäufer seiner Pflicht zur Nacherfüllung ordnungsgemäß nachgekommen wäre, da dies der maßgebliche Anknüpfungspunkt für die Bestimmung des auszugleichenden positiven Interesses ist.

Weil der Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung an die Stelle des (Nach-)Erfüllungsanspruchs tritt, kann der Umfang jenes Anspruches nicht ohne Blick auf die (ggf. wechselseitigen) Pflichten der Parteien bei der Nacherfüllung bestimmt werden. Muss sich der Käufer unter Berücksichtigung der Grundzüge des Abzugs „neu für alt“ bei der kaufrechtlichen Nacherfüllung an den Kosten der Nacherfüllung beteiligen, kann für den Schadensersatzanspruch nach § 437 Nr. 3, §§ 280, 281 BGB nichts Anderes gelten. Ist das nicht der Fall, hat das Auswirkungen auf den Schadensersatz schon deshalb, weil kein Anreiz für den Verkäufer bestehen soll, die Nachbesserung nicht durchzuführen, um bei dem folgenden Schadensersatzanspruch in den Genuss eines Abzuges „neu für alt“ zu kommen. Ob und in welchem Umfang Vorteile zu berücksichtigen sind, die der Käufer durch die Nacherfüllung erlangt, wird allerdings unterschiedlich beurteilt.

Zum Teil wird vertreten, eine durch die Nachbesserung eingetretene Wertverbesserung im Sinne einer längeren Lebensdauer sei ebenso wie andere Wertverbesserungen der Kaufsache wegen der Erneuerung nicht unmittelbar durch den Mangel betroffener Teile der Kaufsache durch den Käufer auszugleichen. Denn der Käufer dürfe durch die Nachbesserung nicht besser stehen, als er stünde, wenn der Verkäufer von Anfang an ordnungsgemäß erfüllt hätte.

Hiergegen wird eingewandt, dass es für eine Kostenbeteiligung des Käufers an einer Anspruchsgrundlage fehle. Die Gegenrechte des Verkäufers seien in § 439 Abs. 6 BGB abschließend aufgeführt. § 439 BGB sehe eine Kostentragung durch den Käufer nur in begrenztem Rahmen vor. Da die Nacherfüllung aufgrund der nicht ordentlichen Erfüllung durch den Verkäufer erforderlich geworden sei, sei es unbillig, den Käufer mit Kosten zu belasten, die über den Kaufpreis hinausgingen. Ansonsten könnte dem Käufer unter Umständen eine Nachbesserung aus finanziellen Gründen unmöglich werden.

Der hier zu Entscheidung stehende Fall gibt keine Veranlassung, die Streitfrage insgesamt und abschließend zu entscheiden. Eine Beteiligung des Käufers an den Kosten der Nachbesserung einer (gebrauchten) mangelhaften Kaufsache nach den Grundsätzen eines Abzugs „neu für alt“ scheidet jedenfalls aus, wenn sich der Vorteil des Käufers darin erschöpft, dass die Kaufsache durch den zur Mangelbeseitigung erforderlichen Ersatz eines mangelhaften Teils durch ein neues Teil einen Wertzuwachs erfährt oder dass der Käufer durch die längere Lebensdauer des ersetzten Teils Aufwendungen erspart. Ob darüber hinausgehende Vorteile angerechnet werden können, kann dahinstehen. Solche Vorteile werden hier von den Beklagten nicht eingewandt.
Beseitigt der Verkäufer im Wege der Nachbesserung einen Mangel an der Kaufsache, kommt er lediglich seinen vertraglichen Pflichten nach. Hierfür kann er grundsätzlich keinen Ausgleich verlangen.“

Für die Fälle einer Wertermittlung ist zu klären, ob ein Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag von diesem Mangel (und seiner möglichen Beseitigung) beeinflusst ist. Der Begriff des merkantilen Minderwerts wird im Urteil nicht erwähnt, da es sich um eine Klage auf Schadensersatz handelt.

Rechtsanspruch auf ein Notwegrecht

Der Eigentümer eines landwirtschaftlich genutzten Vierseithof begehrt ein Notwegrecht zum Erreichen des Inneren des Vierseithofs. Die Zufahrt erfolgte früher über eine rd. 3 m breite Bebauungslücke zwischen dem Wohnhaus des Vierseithof und einem Wirtschaftsgebäude. Das Grundstück des beklagten Nachbarn wurde 2004 erworben und ragt so in die Zufahrt hinein, dass nur noch 1,66 m verbleiben. Diese Situation wurde verfestigt, da der Nachbar 2019 eine Betonmauer errichtete, die die Zufahrt unmöglich machte. In dieser Situation hatte der BGH über das geforderte Notwegerecht zu entscheiden und stellt fest (Urteil vom 06. Mai 2022 – BGH V ZR 50/21):

„Angesichts der Schwere des Eingriffs, den ein Notweg für das Eigentum des Nachbarn bedeutet, kommt ein Notwegrecht nach § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB nur in Betracht, wenn die Zugangslosigkeit des Grundstücks nicht anderweitig behoben werden kann. Daher scheidet ein Notwegrecht aus, wenn der Grundstückseigentümer in zumutbarer anderer Weise eine Verbindung zu dem öffentlichen Weg herstellen kann. Maßgeblich ist das Verhältnis der für die Schaffung einer Zuwegung notwendigen Kosten zu der Wirtschaftlichkeit der Nutzung
des Grundstücks. … Nach dieser Vorschrift tritt die Verpflichtung zur Duldung des Notwegs nicht ein, wenn die bisherige Verbindung des Grundstücks mit dem öffentlichen Weg durch eine willkürliche Handlung des Eigentümers aufgehoben wird. Das gilt auch für Handlungen des früheren Eigentümers. Willkürlich im Sinne der Vorschrift ist nur eine auf freier Entscheidung beruhende Maßnahme, die der ordnungsmäßigen Grundstücksbenutzung widerspricht und die gebotene Rücksichtnahme auf nachbarliche Interessen außer Acht lässt. Danach ist es in der Regel willkürlich, wenn der Eigentümer unter den verschiedenen Möglichkeiten der ordnungsmäßigen Nutzung seines Grundstücks eine Gestaltung wählt, die einen Notweg erfordert, oder wenn er bei der Bebauung seines Grundstücks nicht darauf achtet, dass die Verbindung sämtlicher Teile des Grundstücks zu dem öffentlichen Weg erhalten bleibt. Ein allgemeingültiger Rechtsgedanke des Inhalts, dass die Verpflichtung zur Duldung eines Zugangs nicht mit einem Zustand begründet werden könne, den der Eigentümer durch Maßnahmen auf seinem Grundstück herbeiführt, lässt sich aus der Vorschrift des § 918 Abs. 1 BGB hingegen nicht ableiten.

Das Berufungsgericht kommt ausgehend von diesen Grundsätzen in tatrichterlicher Würdigung zu dem Ergebnis, dass in dem Neubau des Wohnhauses durch den Voreigentümer in den Jahren 1961/1962 eine derartige willkürliche Handlung nicht liege, selbst wenn die damalige Baumaßnahme die Zufahrtsmöglichkeit geschmälert haben sollte. Der insbesondere auf die erst im Jahr 1995 vorgenommene Abmarkung der Grundstücksgrenze gestützte Schluss des Berufungsgerichts, der Voreigentümer habe die Zufahrtsmöglichkeit über das eigene Grundstück bei der Erweiterung des Wohnhauses jedenfalls nicht sehenden Auges ohne die gebotene Rücksicht auf nachbarliche Interessen aufgegeben, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

Rechtsfehlerhaft sind jedoch die Ausführungen des Berufungsgerichts zu der Frage, ob zur ordnungsmäßigen Nutzung des Grundstücks eine Auffahrt auf den Hof erforderlich ist. Im Ausgangspunkt noch zutreffend nimmt das Berufungsgericht an, dass sich die Frage, welche Art der Benutzung eines Grundstücks im Sinne von § 917 Abs. 1 BGB ordnungsmäßig ist, nicht nach den persönlichen Bedürfnissen des Eigentümers des verbindungslosen Grundstücks, sondern danach bestimmt, was nach objektiven Gesichtspunkten diesem Grundstück angemessen ist und den wirtschaftlichen Verhältnissen entspricht. Zu berücksichtigen sind dabei die Benutzungsart und Größe des Grundstücks, seine Umgebung und die sonstigen Umstände des Einzelfalls. Die erforderliche Verbindung eines zu Wohnzwecken genutzten Grundstücks zu einem öffentlichen Weg ist grundsätzlich schon dann gegeben, wenn ein Kraftfahrzeug unmittelbar
an das Wohngrundstück heranfahren und der Eingangsbereich von dieser Stelle aus in zumutbarer Weise – auch mit sperrigen Gegenständen – erreicht werden kann. Die Notwendigkeit einer Zufahrt für Kraftfahrzeuge zu dem Zweck, sie auf dem Grundstück abzustellen, kann sich bei Wohngrundstücken nur aus besonderen Umständen des Einzelfalls ergeben. Gesichtspunkte der Bequemlichkeit und auch Zweckmäßigkeit rechtfertigen die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks nicht.

Nach diesen Grundsätzen tragen die Feststellungen nicht die Annahme, die bestehende Anbindung an eine öffentliche Straße reiche für die ordnungsmäßige Benutzung des klägerischen Grundstücks nicht aus. Im Rahmen der Revision ist von der – für den Beklagten günstigen – Annahme des Berufungsgerichts auszugehen, dass der landwirtschaftliche Nebenerwerb ein Auffahren nicht erfordert. Warum die konkreten Umstände des Einzelfalls ein Auffahren zum Zwecke der Wohnnutzung ausnahmsweise erforderlich machen, untermauert das Berufungsgericht nicht durch Tatsachenfeststellungen. Die besonderen baulichen Verhältnisse (Vierseithof) und die Lage im Ortskern einer fränkischen Gemeinde vermögen als solche die Notwendigkeit einer Zufahrt nicht zu begründen. Der Umstand, dass es sich um einen Vierseithof handelt, besagt noch nichts darüber, ob und weshalb der Eingangsbereich des Wohnhauses nicht in zumutbarer Weise – auch mit sperrigen Gütern – von der öffentlichen Straße aus erreicht werden kann. Ob der An- und Abtransport bestimmter Güter selbst unter Zuhilfenahme moderner, für beengte räumliche Verhältnisse eigens konstruierter Transportmittel unzumutbar erschwert ist, lässt sich nur unter Berücksichtigung etwa der Größe des Innenhofs, der konkreten Lage des Hauseingangs oder ggf. alternativer Eingänge, der Entfernung zwischen dem Eingangsbereich und der nächstgelegenen Haltemöglichkeit auf der öffentlichen Straße sowie eventueller weiterer für die Wohnnutzung relevanter Gegebenheiten und Besonderheiten des Einzelfalls (z. B. starkes Gefälle, sonstige Hindernisse) beurteilen.

Anders als das Berufungsgericht meint, kann der Beseitigungsanspruch auch nicht mit der Begründung bejaht werden, die Errichtung der Mauer verstoße gegen das in § 226 BGB geregelte Schikaneverbot. Im Ausgangspunkt kann sich ein Notwegrecht weder aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis noch aus dem Schikaneverbot des § 226 BGB, sondern nur unter den Voraussetzungen von § 917 Abs. 1 BGB ergeben; danach richtet sich auch, ob der Nachbar Hindernisse – wie eine Mauer – beseitigen muss, die er auf seinem Grundstück errichtet hat, um die Nutzung des Wegs zu unterbinden.“

Es ist zu vermuten, dass diese Situation mit wie auch ohne Notwegrecht einen Einfluss auf den Verkehrswert hat, soweit sie am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr beachtet wird. Die Höhe des Werteinflusses ist marktabhängig und kann variieren.

Voraussetzungen für die Eintragung einer Reallast im Grundbuch

Beteiligte eines Kaufvertrages treffen eine Vereinbarung über eine Schallschutzmauer, die auch durch einen Zaun ersetzt werden kann, auch mehrfach, wenn es zulässig ist. Für den Fall der nachfolgenden Erneuerung der Schallschutzmauer auch mehrfach wird die Kostentragung einem der beiden Beteiligten übertragen, der das annimmt. Die Rechtspfleger im Grundbuch verweigern die Eintragung als Reallast und der BGH entscheidet (Beschluss vom 24. März 2022 – BGH V ZB 60/21):

„Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts weist die Reallast, die in das Grundbuch eingetragen werden soll, einen zulässigen Inhalt i. S. d. § 1105 Abs. 1 Satz 1 BGB auf. Nach dieser Vorschrift kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind. Diese Voraussetzungen liegen vor.

Das Beschwerdegericht zieht zu Recht nicht in Zweifel, dass es sich bei der Wiedererrichtung einer Schallschutzmauer und auch deren Instandhaltung um Leistungen handelt, die „aus dem Grundstück zu entrichten sind“. Eine Reallast erfordert nicht, dass die Leistungen in Natur aus dem Grundstück gewährt werden müssen. Verwiesen wird mit der Formulierung nur auf die dingliche Haftung des Grundstücks im Wege der Zwangsvollstreckung. Es genügt, dass die Reallast den Wert einer Leistung verkörpert, die dem Berechtigten bei Nichtleistung des Übernehmers die Möglichkeit bietet, durch Verwertung des Grundstücks den Gegenwert in Geld zu erlangen. Einen solchen Geldwert haben die durch die hier vereinbarte Reallast begründeten Pflichten. Ebenfalls zutreffend stellt das Beschwerdegericht nicht in Frage, dass die in dem Eintragungsantrag aufgeführten Verpflichtungen durch die Bezugnahme auf die zum Errichtungszeitpunkt geltenden technischen Anforderungen bzw. auf die öffentlichrechtlichen Anforderungen hinreichend bestimmt sind.

Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts stellen die in dem Eintragungsantrag genannten Verpflichtungen auch „wiederkehrende“ Leistungen i. S. d. § 1105 Abs. 1 Satz 1 BGB dar. Da das Gesetz wiederkehrende Leistungen verlangt, scheidet die Bestellung einer Reallast für eine einmalige Leistung grundsätzlich aus. Es steht deshalb außer Streit, dass etwa die Pflicht zur erstmaligen und einmaligen Herstellung eines Gebäudes, einer Straße oder eines Zauns nicht durch Reallast dinglich gesichert werden kann.

Ob eine Leistung nur einmal oder mehrfach und damit „wiederkehrend“ i. S. d. § 1105 Abs. 1 BGB erbracht werden soll, bestimmt sich alleine danach, ob die Leistungspflicht als wiederkehrende Verpflichtung ausgestaltet ist. Ist dies zu bejahen, hat die Reallast einen zulässigen Inhalt. Wie wahrscheinlich es ist, dass die Pflicht mehrfach entsteht, ist unerheblich. …

Demnach ist in Fällen, in denen Gegenstand einer Reallast eine Verpflichtung zum Wiederaufbau eines zerstörten Gebäudes oder – wie hier – der Wiedererrichtung einer entfernten Schallschutzmauer sein soll, zu unterscheiden. Beschränkt sich die Pflicht auf einen einmaligen Wiederaufbau oder auf eine einmalige Wiedererrichtung, hat die Reallast keinen zulässigen Inhalt; es fehlt an dem Erfordernis einer wiederkehrenden Leistung i. S. d. § 1105 Abs. 1 Satz 1 BGB. Ist der Wiederaufbau oder die Wiedererrichtung aber in allen künftigen Fällen einer Zerstörung oder Entfernung geschuldet, liegen ungeachtet der Wahrscheinlichkeit dieser Fälle wiederkehrende Leistungen vor. Diese Differenzierung entspricht, soweit die Frage erörtert wird, auch der – soweit ersichtlich – einhelligen Auffassung in der Literatur.

Hiernach hat jedenfalls die von dem Notar mit Schreiben vom 20. Juli 2021 beantragte Eintragung der Reallast – auf den zunächst gestellten und dann zurückgenommenen Antrag kommt es nicht an – wiederkehrende Leistungen zum Gegenstand. Dies gilt zum einen für die Verpflichtung zur Wiedererrichtung einer Schallschutzmauer in allen Fällen der Entfernung, falls die Errichtung öffentlichrechtlich wieder erforderlich wird. Zum anderen ist auch die Instandhaltung der Schallschutzmauer in den Fällen, in denen eine Wiedererrichtung geschuldet ist, eine wiederkehrende Leistung. Sie ist abhängig von dem jeweiligen Instandsetzungsbedarf und fällt deshalb wiederkehrend an.“

Da Reallasten einen Einfluss auf den Verkehrswert haben können ist zu raten, alle Abteilungen des Grundbuchs einschließlich der Abteilung III zu analysieren. Nur so kann ein Fehler bei der Gutachtenerstattung vermieden werden.

Zwischenlager für radioaktive Abfälle im Gewerbegebiet zulässig?

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ist ein Gewerbegebiet festgesetzt. Ein Grundstückseigentümer beabsichtigt den Umbau einer Lagerhalle in ein Zwischenlager für radioaktive Abfälle aus kerntechnischen Anlagen und beantragt eine Baugenehmigung, die abgelehnt wird. Dagegen klagt der Antragsteller und vor dem BVerwG wird der Fall entschieden (Urteil vom 25. Januar 2022 – BVerwG 4 C 2.20):

„Nach § 8 Abs. 1 BauNVO dienen Gewerbegebiete vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Allgemein zulässig sind gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO u. a. Gewerbebetriebe aller Art und Lagerhäuser. … Das Zwischenlager für radioaktive Abfälle ist kein „nicht erheblich belästigender“ Betrieb.

Ob ein Gewerbebetrieb erheblich belästigend ist, beurteilt sich im Ausgangspunkt nach einer – eingeschränkten – typisierenden Betrachtungsweise. Der konkrete Betrieb ist als unzulässig einzustufen, wenn Betriebe seines Typs üblicherweise für die Umgebung in diesem Sinne erheblich belästigend wirken; auf das Maß der konkret hervorgerufenen oder in Aussicht genommenen Störungen kommt es grundsätzlich nicht an.

Für die typisierende Betrachtung des Störpotentials kann die Normanwendung Erfahrungssätze heranziehen. Sie kann sich aber auch auf normative Wertungen stützen, denen ihrerseits Tatsachenannahmen oder Gefahreneinschätzungen zugrunde liegen.

Ein Zwischenlager für radioaktive Abfälle aus kerntechnischen Anlagen weist ein Gefahrenpotential auf, das den im Gewerbegebiet zulässigen Störgrad typischerweise überschreitet. Diese Gefahreneinschätzung kann den einschlägigen atom- und strahlenschutzrechtlichen Vorschriften entnommen werden und kommt auch in § 35 Abs. 1 Nr. 7 BauGB zum Ausdruck. …

35 Abs. 1 Nr. 7 BauGB geht zurück auf das sog. Wyhl-Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 19. Dezember 1985 – 7 C 65.82 – (BVerwGE 72, 300) zu § 35 Abs. 1 Nr. 5 BBauG (in der Fassung vom 18. August 1976, BGBl. I S. 2221; vgl. § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB). Danach sollten Kernkraftwerke wegen des ihnen eigenen Gefahrenpotentials und im Hinblick auf die mit ihrem Betrieb verbundenen Emissionen radioaktiver Stoffe grundsätzlich im Außenbereich ausgeführt werden; dafür spreche auch das schon bei der atomrechtlichen Standortprüfung zu beachtende Strahlenminimierungsgebot (a. a. O. S. 326). Der Gesetzgeber hat das Urteil zum Anlass genommen, im Baugesetzbuch 1986 für Vorhaben, die der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Kernenergie zu friedlichen Zwecken oder der Entsorgung radioaktiver Abfälle dienen, einen eigenständigen Privilegierungstatbestand im Außenbereich zu schaffen. An der Privilegierung von Anlagen zur Entsorgung von Abfällen aus kerntechnischen Anlagen hat er auch nach dem sog. Atomausstieg bei der Neufassung im Rahmen der Klimaschutz-Novelle 2011 festgehalten.“

Mit einem Bebauungsplan wird es schwierig, die geplante Nutzung planungsrechtlich zu sichern.

Festsetzungen eines Bebauungsplans gegen die Absichten eines Eigentümers

In einem Bebauungsplan soll eine Nutzung festgesetzt werden zu der der Eigentümer von vorneherein und ständig erklärt, dass er die festgesetzte Nutzung nicht verwirklichen wird. Das BVerwG sollte klären ob eine solche Situation zur fehlenden Planerforderlichkeit eines Bebauungsplans führt und damit nicht festgesetzt werden könnte (Beschluss vom 24. Februar 2022 – BVerwG 4 BN 49.21):

„Nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit dies für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Gegen dieses Gebot verstößt ein Bebauungsplan, der aus tatsächlichen oder Rechtsgründen der Vollzugsfähigkeit entbehrt und folglich seinen gestalterischen Auftrag verfehlt. Daher ist ein Bebauungsplan unwirksam, dessen Verwirklichung im Zeitpunkt seines In-Kraft-Tretens dauerhafte Hindernisse tatsächlicher oder rechtlicher Art entgegenstehen würden. Dieser Maßstab verlangt als Prognose keine letzte Gewissheit, dass der Vollzug der Regelung unter allen Umständen ausgeschlossen sein wird, sondern die von den konkreten Einzelfallumständen abhängige Prüfung, ob auf der Grundlage der Darlegungen des Planungsträgers in der Planbegründung die Annahme gerechtfertigt ist, dass der Bebauungsplan bzw. einzelne seiner Festsetzungen realistischerweise umgesetzt werden können. Dabei ist nicht zuletzt die Art der in Rede stehenden Festsetzungen von Bedeutung. Flächenfestsetzungen tragen – im Unterschied zu festgesetzten Maßnahmen – in aller Regel schon dadurch eine Vollzugswahrscheinlichkeit in sich, dass die Zulässigkeit neuer Vorhaben (§ 29 Abs. 1 BauGB) an ihnen zu messen ist (§ 30 BauGB) und sich so zumindest langfristig ein Gebietswandel einstellen wird. Deswegen können und müssen unter Umständen auch auf längere Dauer andere als die festgesetzten Nutzungen hingenommen werden. Vor diesem Hintergrund lässt sich nur unter Würdigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls beurteilen, ob angesichts von Bekundungen des Nutzungsberechtigten davon auszugehen ist, dass die Verwirklichung der Festsetzung auf Dauer ausgeschlossen erscheint. Verallgemeinernd lässt sich indessen sagen, dass allein der Wille eines Grundstückseigentümers, die Realisierung einer bestimmten Festsetzung zu verhindern, regelmäßig nicht zur Rechtswidrigkeit dieser Festsetzung führt. Dies gilt sowohl für Fälle nachträglicher Funktionslosigkeit als auch für Fälle der Vollzugsunfähigkeit. … Die Beschwerde verweist auf Ausführungen im Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 8. Oktober 2015 – 4 B 28.15 – und in dem dort in Bezug genommenen Urteil vom 12. Dezember 1990 – 4 C 40.87 – zu den Kriterien, nach denen die Abgrenzung des Bebauungszusammenhangs im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB zum Außenbereich (§ 35 BauGB) zu erfolgen hat. Bei der hierbei gebotenen umfassenden Würdigung der tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten in Gestalt äußerlich erkennbarer, optisch wahrnehmbarer Merkmale können es örtliche Besonderheiten rechtfertigen, dem Bebauungszusammenhang, der regelmäßig am letzten Baukörper endet, ein unbebautes Grundstück noch bis zu einem Geländehindernis, einer Erhebung oder einem Einschnitt (Damm, Böschung, Graben, Fluss, Waldrand o. Ä.) zuzuordnen. Maßgeblich ist dabei, ob diese besonderen topographischen oder geographischen Umstände den Eindruck der Geschlossenheit bzw. Zugehörigkeit einer Fläche zum Bebauungszusammenhang vermitteln. Die Beschwerde zeigt nicht auf, dass der Verwaltungsgerichtshof seiner Entscheidung – jedenfalls der Sache nach – einen hiervon abweichenden Rechtssatz zugrunde gelegt hat.“

Selbstverständlich kann in einem Verkehrswertgutachten die Qualität eines Grundstücks abweichend vom geltenden Planungsrecht berücksichtigt werden, wenn der Auftraggeber es beauftragt. Dabei sollte immer auf die rechtliche Situation hingewiesen werden, um die Grundlagen der Verkehrswertermittlung darzustellen, damit auch Haftungsfragen geklärt sind.

Veränderungssperre zum Bau einer Höchstspannungsleitung nach dem NABEG

Der Eigentümer eines Grundstücks, will eine Hühnermastanlage für 29.500 Tiere errichten und eine Planfeststellung und deren rechtliche Festlegung eines Erdkabels auf seinem Grundstück verhindern Nach dem NABEG hat die Bundesnetzagentur eine Veränderungssperre für das betroffene Grundstück erlassen, gegen die vor dem BVerwG geklagt wird. Das BVerwG stellt klar, welche Bedeutung das Netzausbau- und -beschleunigungsgesetz NABEG hat und entscheidet (Urteil vom 22. Februar 2022 – BVerwG 4 A 12.20):

„Für einen Verstoß gegen die Verordnung (EU) 2018/1999 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 11. Dezember 2018 über das Governance-System für die Energieunion und für den Klimaschutz (ABl. L 328 S. 1) ist ebenfalls nichts dargetan. Die Verwirklichung der in Art. 4 der Verordnung genannten fünf Dimensionen der Energieunion, nämlich Sicherheit der Energieversorgung, Energiebinnenmarkt, Energieeffizienz, Dekarbonisierung sowie Forschung, Innovation und Wettbewerbsfähigkeit, erfordern nach Erwägungsgrund 38 auch den Ausbau der Stromverbindungen; dies soll jedoch insbesondere nach Maßgabe der Verordnung Nr. 347/2013 geschehen. Schließlich gibt es auch keinerlei Anhaltspunkt dafür, dass das Vorhaben mit der Verordnung (EU) 2019/943 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 5. Juni 2019 über den Elektrizitätsbinnenmarkt (ABl. L 158 S. 54) nicht vereinbar sein könnte. Nach Erwägungsgrund 60 sollen auch Investitionen in Großinfrastrukturen wie Gleichstromverbindungsleitungen stark gefördert werden, wobei es das ordnungsgemäße Funktionieren des Elektrizitätsbinnenmarkts sicherzustellen gilt. Auch diese Zielrichtung knüpft an den nach Maßgabe anderer Vorschriften festzulegenden Ausbau der Netzverbindungen an.

Ein Sicherungsbedürfnis im Hinblick auf das eingeleitete Planfeststellungsverfahren (§§ 18 ff. NABEG) als Voraussetzung für die Veränderungssperre ist ebenfalls gegeben. Bei Umsetzung der Planungen des Klägers durch Errichtung der Hühnermastanlage besteht die Möglichkeit, dass die Trassierung des SuedOstLink im bindend festgelegten Trassenkorridor (§§ 4, 15 Abs. 1 Satz 1 NABEG) erheblich erschwert wird. …

Die Bundesnetzagentur hat im Rahmen der Bewertung der Angemessenheit der Veränderungssperre die wirtschaftlichen und betrieblichen Interessen des Klägers nicht unzutreffend gewürdigt. Dabei ist sie zu Recht davon ausgegangen, dass die Möglichkeit zur Erweiterung eines Betriebs insbesondere dann einen gewichtigen Belang darstellt, wenn die Existenz des Betriebs davon abhängt. Hier kann offenbleiben, ob – wie der Kläger vorträgt – insbesondere die Refnanzierung von in den Jahren 2011 bis 2014 getätigten Investitionen (erst oder gerade) im derzeitigen wirtschaftlichen Umfeld und angesichts der spezifischen betrieblichen Verhältnisse eine Neuausrichtung der landwirtschaftlichen Produktion von der Milchviehhaltung auf die Hühnermast zwingend erfordert. Denn auch wenn diese betriebswirtschaftliche Entscheidung dem Grunde nach und zugleich in ihrer zeitlichen Dimension nicht weiter hinterfragt wird, ist damit ein Belang, der das mit der Veränderungssperre verfolgte Sicherungsinteresse überwiegt, nicht dargetan. Denn es ist nicht ersichtlich, dass die Erweiterungspläne nur auf einem der von der Veränderungssperre erfassten Grundstücke, insbesondere auf dem östlichen Teil des Flurstücks Nr. d, realisiert werden könnten. Eine für den Kläger optimale Standortwahl kann einen Vorrang vor dem gegenläufigen öffentlichen Interesse nicht beanspruchen.

Die Beklagte führt im angefochtenen Bescheid unter Bezugnahme auf die Stellungnahmen des Klägers im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung im Verfahren der Bundesfachplanung und bei der Anhörung vor Erlass der angefochtenen Veränderungssperre aus, dass er selbst mehrere mögliche Standorte für die geplante Mastanlage benannt habe, von denen fünf außerhalb des Geltungsbereichs der Veränderungssperre liegen. Es ist auch weiterhin nicht dargetan, dass eine entsprechende Bebauung dieser Grundstücke aus Rechtsgründen – etwa wegen der vom Kläger erwähnten Baubeschränkungen in dem Schutzstreifen der bestehenden Freileitung, aufgrund naturschutzrechtlicher Erwägungen wegen benachbarter Biotope oder wegen der Wahrung der Interessen von Nachbarn – scheitern müsste. Dies gilt insbesondere auch für das an die Hofstelle im Süden angrenzende Flurstück Nr. a, dessen nördlicher Teil entgegen ursprünglicher Überlegungen vom Geltungsbereich der Veränderungssperre ausgenommen worden ist. Zwar sind bei der Genehmigung einer Hühnermastanlage vor allem wegen Geruchs- und Aerosolemissionen bestimmte Abstände zu schutzwürdiger benachbarter Wohnbebauung einzuhalten, wobei hier wohl auch ein nördlich der Hofstelle gelegenes Wohnhaus zu beachten ist. Es ist aber insbesondere angesichts des geänderten Betriebskonzepts, das mit einer Reduzierung des Großviehbestands verbunden ist, nicht ersichtlich, dass der geplante Stall unter Beachtung der entsprechenden Vorgaben nicht auf dem Flurstück Nr. a errichtet werden könnte. Bei der Anhörung hat der Kläger zwar insoweit auf die Gefahr verwiesen, dass die auf dem Dach des bestehenden Stallgebäudes montierte Photovoltaikanlage bei Nutzung des Nachbargrundstücks verschattet werden könnte und er sich dann Schadensersatzansprüchen seines Vertragspartners ausgesetzt sehe. Ungeachtet der Bedeutung dieses Einwands ist aufgrund der Höhe des geplanten Stalles und der Größenverhältnisse des möglichen Baugrundstückes, auf dem mehrere Standorte vorstellbar sind, eine relevante Beeinträchtigung durch eine verminderte Sonneneinstrahlung nicht ersichtlich.“

Eine Veränderungssperre nach dem NABEG kann sich auf den Verkehrswert der betroffenen Fläche auswirken und löst einen möglichen Entschädigungsanspruch aus.

Vorbereitende Maßnahmen für eine Bahntrasse

Das Eisenbahn-Bundesamt hat die sofortige Vollziehbarkeit von Erkundungsbohrungen angeordnet, die für eine neue Eisenbahnstrecke (Brenner-Nordzulauf) erforderlich sind. Zum Zeitpunkt der Bohrungen war ein Antrag auf Durchführung eines erforderlichen Planfeststellungsverfahren noch nicht gestellt worden. Vor dem BVerwG versucht der Antragsteller die aufschiebende Wirkung seines Einspruch gegen den Bescheid zur Duldung der Bohrungen wiederherzustellen. Das BVerwG ist in seiner Entscheidung deutlich (Beschluss vom 21. März 2022 – BVerwG 7 VR 1.22):

„Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 AEG haben Eigentümer und sonstige Nutzungsberechtigte zur Vorbereitung der Planung und der Baudurchführung eines Vorhabens oder von Unterhaltungsmaßnahmen notwendige Vermessungen, Boden- und Grundwasseruntersuchungen einschließlich der vorübergehenden Anbringung von Markierungszeichen und sonstige Vorarbeiten durch den Träger des Vorhabens oder von ihm Beauftragte zu dulden.

Dieser im Gesetz angeordneten Duldungspflicht gegenüber planvorbereitenden Maßnahmen kann der Antragsteller nicht entgegengehalten, das Vorhaben sei nicht erforderlich und dessen Aufnahme in den vordringlichen Bedarf – der Brenner-Nordzulauf ist nach Abschnitt 2 lfd. Nr. 7 der Anlage zu § 1 des Gesetzes über den Ausbau der Schienenwege des Bundes (Bundesschienenwegeausbaugesetz – BSWAG) vom 15. November 1993 (BGBl. I S. 1874), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 23. September 2016 (BGBl. I S. 3221), als Vorhaben des vordringlichen Bedarfs in den Bedarfsplan für die Bundesschienenwege aufgenommen – sei zu beanstanden.

Mit einer solchen, auf das Vorhaben selbst bezogenen Kritik kann der Antragsteller im Verfahren um eine Duldungsanordnung hinsichtlich planvorbereitender Maßnahmen nicht gehört werden, weil dies auf eine – unzulässige – vorbeugende Unterlassungsklage bzw. einen – unzulässigen – vorbeugenden einstweiligen Rechtsschutz gegen ein sich noch im Stadium der Planung befindliches Vorhaben hinausliefe. Solche Einwendungen können nur Gegenstand eines gegen den auf das Vorhaben bezogenen Planfeststellungsbeschluss gerichteten Rechtsschutzverfahrens sein. …

Die vorgesehenen Erkundungsbohrungen gehen in ihrer Eingriffsintensität nicht über das Maß dessen hinaus, was dem Grundstückseigentümer auf der Grundlage des § 17 AEG zuzumuten ist. Vorübergehende Erdbohrungen zum Zweck der Boden- und Grundwasseruntersuchung stellen typische Vorarbeiten dar, die im Hinblick auf Umfang und Zeitdauer der Maßnahme regelmäßig von geringer Eingriffsintensität sind. So liegt es auch hier. Die Bohrungstätigkeiten nehmen maximal neun Wochen in Anspruch. Nach unwidersprochenen Angaben der Beigeladenen beschränkt sich die vorübergehende Inanspruchnahme des landwirtschaftlich genutzten Grundstücks während der Bohrarbeiten auf maximal 200 m².

Gegen eine nur geringe Eingriffsintensität spricht auch nicht, dass vorgesehen ist, den Bohrpunkt nach Abschluss der Erkundungsbohrungen zu einer Grundwassermessstelle in Form eines Überflurpegels auszubauen und diese für einen längeren Zeitraum im Boden zu belassen. Nach ebenfalls unwidersprochenen Angaben der Beigeladenen nimmt die Betonfassung des Beobachtungsrohrs lediglich etwa 1 m² Fläche in Anspruch, so dass die über den Zeitraum der Bohrarbeiten hinausreichenden Bewirtschaftungserschwernisse auf dem Grundstück des Antragstellers geringfügig sind.“

Die zukünftige Möglichkeit der Eisenbahnstrecke kann sich bereits heute auf den Verkehrswert auszuwirken, wenn der gewöhnliche Geschäftsverkehr darauf reagiert. Die zulässige Entschädigung nach den gesetzlichen Reglungen ist dabei mit zu beachten.

Änderung eines Bebauungsplanentwurf und öffentliche Auslegung

Eine Gemeinde will einen Bebauungsplan erstellen und ändert den Planungsentwurf während über die Inhalte gestritten wird. Das BVerwG sollte klären, ob eine erneute Auslegung des Bebauungsplans erforderlich ist, wenn die Änderung zu einer Zeit erfolgt, bei der noch kein Streit besteht. Das BVerwG ist da kurz und deutlich (Beschluss vom 23. März 2022 – BVerwG 4 BN 46.212):

„Wird der Entwurf eines Bauleitplans nach dem Verfahren nach § 3 Abs. 2 BauGB oder § 4 Abs. 2 BauGB geändert oder ergänzt, ist er gemäß § 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB erneut auszulegen. Das gilt nicht nur, wenn er in einer die Grundzüge der Planung berührenden Weise geändert oder ergänzt wird, sondern auch bei weniger grundlegenden Änderungen oder Ergänzungen. Entbehrlich ist eine erneute Auslegung allerdings, wenn eine Änderung lediglich klarstellende Bedeutung hat, weil sich am Planentwurf dann inhaltlich nichts ändert. Entscheidend für die Frage, ob der Entwurf eines Bauleitplans erneut ausgelegt werden muss, ist daher nicht der Anlass oder der Zeitpunkt, sondern der materielle Regelungsgehalt einer Änderung.“

Bei der Verkehrswertermittlung ist regelmäßig das Planungsrecht zu recherchieren und damit auch in Aufstellung befindliche Bebauungspläne.

Praxis-Info III – Marktberichte

Zudem werden Daten zum Energie- und Materialbedarf sowie den Emissionen des Tourismussektors und deren Ausgaben für Umweltschutzmaßnahmen bereitgestellt.

Die Tabellen des TSA zielen darauf ab, die wesentlichsten wirtschaftlichen und umweltbezogenen Sachverhalte, die mit dem Tourismus verbunden sind, aufzuzeigen. Ein wichtiger Schritt dabei ist, den Tourismus im Gesamtsystem der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnungen (VGR) und der Umweltökonomischen Gesamtrechnungen (UGR) besser „sichtbar“ zu machen und damit die volkswirtschaftliche Einordnung zu erleichtern. Hilfreich ist dabei das System der Aufkommens-, Verwendungs- und Input-Output-Tabellen der Input-Output-Rechnung, das neben einer wirtschaftszweigbezogenen Darstellung, auch für Güter mit Tourismusbezug Daten liefert. Dabei kann Destatis tiefergegliederte Informationen aus dem System der VGR, der Input-Output-Rechnung sowie den UGR nutzen und in die Berechnung der TSA-Tabellen einbeziehen.“

Statistisches Bundesamt: Index der Gewerbemieten

Das Statistische Bundesamt -DESTATIS- veröffentlicht regelmäßig einen Index der Gewerbemieten, der nicht einfach zu finden ist. Zu finden ist diese Angabe im

Erzeugerpreisindizes für Dienstleistungen (Ergänzungen), Code 61311 mit dem Code DSTAT2 unter Merkmale

Dienstleistungsart

Vermietung und Verpachtung von eigenen Gewerbegrundstücken, -gebäuden (DL-VG-01
Vermietung und Verpachtung in Industrie, Produktion, Logistik DL-VG-02
Vermietung und Verpachtung im Marktsegment Büro DL-VG-03
Vernietung und Verpachtung im Marktsegment Handel DL-VG-04

in der Datenbank Genesis unter www-genesis.destatis.de

Die Daten stehen als Jahres- und Quartalswerte zum Abruf bereit. Der Abruf kann in unterschiedlichen Formaten wie Excel, csv oder XML erfolgen.

Zur Methodik teilt DESTATIS mit:

„Das Statistische Bundesamt erhebt Mietpreise für Gewerbeimmobilien seit Januar 2021. Rückwirkend wurden die Preise ab dem 1. Quartal 2020 erfragt. Es werden sowohl Bestandsmieten als auch Neuvermietungen (Nettokaltmiete) für die Marktsegmente Industrie/Produktion/Logistik, Büro und Handel erfragt. Die Unternehmen melden die Gesamtmiete und Quadratmeterzahl der vermieteten Fläche (ohne Leerstände) für das entsprechende Marktsegment. Der hieraus errechnete durchschnittliche Quadratmeterpreis fließt gewichtet nach Marktsegment und Regionen in die Indexberechnung ein.

Die Mietpreisentwicklung liegt quartalweise als bundesweiter Gesamtindex für den Wirtschaftszweig „Vermietung, Verpachtung von eigenen oder geleasten Gewerbegrundstücken und Nichtwohngebäuden“ (WZ 68.202) und in Form von Einzelindizes für die genannten Marktsegmente vom 1. Quartal 2020 bis zum 4. Quartal vor.“

Trends auf städtischen Wohnungsmärkten

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung beobachtet für die Bunderegierung die unterschiedlichen Grundstücksmärkte und veröffentlicht Analysen und Berichte. Aus den Daten der Grundstücksmärkte ist jetzt versucht worden, kleinräumige Trends der Mietwohnungsmärkte zu erkennen. Die Ergebnisse dieser Analyse können unter www.bbsr.bund.de kostenlos heruntergeladen werden.

In der Analyse wird zur Marktentwicklung in Städten festgestellt:

„Besonders hohe Preissteigerungen zeigen sich in den sieben größten deutschen Städten. Dort stiegen die Immobilienkaufpreise in den letzten fünf Jahren bis Mitte 2021 nach den Preisindizes für Wohnimmobilien des Statistischen Bundesamtes um 73 % für Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. um 75 % für Eigentumswohnungen (vgl. Statistisches Bundesamt 2022). Die Angebotsmieten inserierter Wohnungen im Gebäudebestand legten im vergleichbaren Zeitraum in diesen Städten um 31 % zu.

Die regionalen Unterschiede bei Wohnungsmieten und Immobilienpreisen zwischen wachsenden und schrumpfenden Städten und Regionen wurden in den letzten Jahren immer größer. Mittlerweile umfasst die Spanne der durchschnittlichen Wiedervermietungsmieten inserierter Mietwohnungen in kreisfreien Städten zwischen knapp 19 € je m² nettokalt in München und unter 5,50 € je m² in strukturschwachen Städten wie Salzgitter, Pirmasens, Gera und Chemnitz.

Seit 2019 flacht der Anstieg der Wiedervermietungsmieten bundesweit ab und betrug im Jahr 2020 nur noch 2,7 %. Im Vergleich zum Vorjahr verringerte sich der Preisanstieg damit um knapp einen Prozentpunkt. Die Rückgänge der Mietensteigerungen wurden vor allem im zweiten Halbjahr 2020 deutlich. Dabei scheinen sich in einigen wachsenden Städten die mietpreisdämpfenden Wirkungen durch die Forcierung des Wohnungsbaus bemerkbar zu machen. Die Sondersituation verringerter Zuwanderungszahlen aufgrund der Pandemiesituation und daraus folgenden Beschränkungen schlagen sich ebenfalls in dieser Entwicklung nieder. Bei den Immobilienpreisen ist hingegen in großen Städten keine Dämpfung erkennbar – 2021 stiegen die Preise noch stärker als in den Vorjahren (vgl. ebd.; Verband deutscher Pfandbriefbanken 2021).“

Hinzuweisen ist auch auf die Veröffentlichung zum Handel mit Wohnungsportfolios im Jahre 2021, die unter www.bbsr.bund.de kostenlos heruntergeladen werden kann.

Büroimmobilienpreisindex

Es gibt unterschiedliche Indizes für den Büromarkt in Deutschland. Auch die Deutsche Pfandbriefbank pbb veröffentlicht quartalsweise einen solchen Index der zum Download unter www.bbsr.bund.de kostenlos bereitgestellt wird. Für das 2, Quartal 2022 heißt es im Bericht:

„Im 2. Quartal 2022 ist der pbbIX Immobilienindex deutlich von -0,20 auf 0,30 Punkte gestiegen. Mit diesem fünften Anstieg in Folge wurde die Nulllinie und damit die Grenze zwischen Schrumpfung und Wachstum wieder überschritten. Zwar gingen vom Investmentmarkt bremsende Einflüsse aus, doch stand dem ein starker Flächenmarkt gegenüber. Die zuletzt stagnierende wirtschaftliche Entwicklung wirkte sich weder positiv noch negativ aus. Schwierigen Rahmenbedingungen zum Trotz präsentierte sich der Flächenmarkt außerordentlich stabil. Zentrale Stützen der Aufwärtsbewegung in den positiven Bereich waren dabei eine stark anziehende Flächennachfrage und steigende Mieten. Zusätzlich trugen überschaubare Leerstände und eine zurückhaltende Neubautätigkeit zu dieser Stabilität bei.

Auf dem antriebslosen Investmentmarkt, der sich angesichts steigender Kapitalmarktzinsen neu ausrichtet, war die Kaufneigung im 2. Quartal sehr gering. Als Konsequenz kam es zu nur geringen Mittelzuflüssen, die von steigenden Anfangsrenditen begleitet waren.

Die wirtschaftliche Entwicklung entfaltet unterschiedliche bis widersprüchliche Wirkung auf den Büromarkt. Die anziehende Beschäftigungsentwicklung unterstützt den Büroflächenmarkt. Gleichzeitig stagniert die Produktion bei hoher Inflation und gestiegenen Zinsen. Unklar bleibt, welche Seite in den nächsten Quartalen dominieren wird. Angesichts der zurückhaltenden Prognosen über die weitere Wirtschaftsentwicklung, die dem Krieg in der Ukraine und einem möglichen Stopp der Gasimporte geschuldet sind, scheinen die Risiken zu überwiegen.“

Schweinezyklus im Blickpunkt

Mit Schweinezyklus wird in der Immobilienwelt das mehr oder weniger regelmäßige Auf und Ab der Preise und Werte bezeichnet. Mit diesem Phänomen hat sich die empirica ag beschäftigt und in einem zweiteiligen Beitrag unter dem Titel „Dem Schweinezyklus geht das Futter aus“ veröffentlicht. Die Artikel können als Teil 1 und Teil 2 unter www.empirica-institut.de kostenlos heruntergeladen werden. Zu dem Bericht heißt es:

„Nach 14 Jahren Aufschwung haben viele vergessen, dass der Wohnungsmarkt schon immer zyklisch war. Früher war es so: steigende Nachfrage ließ zuerst den Leerstand schwinden, hob dann die Mieten und führte zusammen mit steuerlichen Anreizen zeitverzögert bei steigenden Bestandspreisen zu mehr Neubau. Am Ende des Zyklus gab es meist wieder Leerstand, die realen Preise fielen und mit Ihnen manchmal die Mieten.

Der Unterschied heute: zu wenig Bauland, verschärftes Baurecht und viel NIMBY-Verhalten, als Investitionsanreiz dienen sagenhafte Niedrigzinsen statt degressiver Neubau-Afa. Der Wohnungsbau sprang daher nur zögerlich an, die Zinsanreize verpufften weitgehend in aufgeblasenen Bestandspreisen. Noch bevor die Nachfrage ausreichend befriedigt ist, geht dem Zyklus jedoch das Futter aus: die Scheunen sind leer (Material fehlt), die Stimulanzien schwinden (Zinsen steigen). Immerhin kommt es so nicht zu Leerstand.“

Praxis-Info IV – Internet

Statistisches Bundesamt: Versicherungsbarwerte für Leibrenten

Das Statistische Bundesamt hat für die Sterbetafeln 2019/2021 die neu berechneten Versicherungsbarwerte herausgegeben und sie unter www.destatis.de zum Download bereit gestellt. Wegen des Umfangs der Publikation ist ein Ausdruck nicht zu empfehlen.

Bei dieser bisher regelmäßigen Veröffentlichung handelt es um die letzte Publikation. In den nächsten Jahren werden die Leibrentenbarwertfaktoren in einem anderen Format angeboten.

Neuauflage: Hochwasserschutzfibel

Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen BMWSB hat die Hochwasserschutzfibel neu aufgelegt. Aufgrund der Überschwemmungsereignisse im Jahre 2021 und weiter drohende Ereignisse soll die Hochwasserschutzfibel eine Hilfestellung auch für Sachverständige sein. Der Download steht unter www.bundesregierung.de kostenlos heruntergeladen werden.

„Die Erstellung von Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarten gehört seit einigen Jahren zu den Pflichtaufgaben der Wasserwirtschaftsverwaltungen. Für welche Gewässer beziehungsweise Gewässerabschnitte Hochwassergefahrenkarten erstellt werden, legen die Bundesländer anhand einer Risikobewertung fest. Diese Festlegungen sind regelmäßig zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen.

Für die Ausgestaltung der Karten und der darauf aufbauenden Hochwasserrisikomanagementpläne gibt es bundeseinheitliche Empfehlungen, wobei es regionale Abweichungen im Layout und im Karteninhalt geben kann. Dargestellt werden in den Hochwassergefahrenkarten die Überschwemmungsflächen und die Überflutungstiefen. Ein weiterer Parameter kann insbesondere in steileren Regionen die Fließgeschwindigkeit sein.

Hochwasserrisikokarten liefern unter anderem Informationen über:

die Anzahl der gefährdeten/betroffenen Einwohner,
die Art der wirtschaftlichen Tätigkeit in Form der Flächennutzungen,
Anlagen, durch die im Überflutungsfall Gefahren für die Umwelt ausgehen können (Anlagen gemäß IE-Richtlinie 2010/75/EU),
potenziell betroffene Schutzgebiete, unter anderem Gebiete zur Trinkwassergewinnung, Badegewässer und Natura-2000-Gebiete, sowie
besondere Objekte, beispielsweise gefährdete Kulturgüter.

In Fällen einer Immobilienbewertung lassen sich aus den Hochwasserkarten wertvolle Informationen erkennen, die nicht übersehen werden dürfen.

Energetische Zustandsbewertung

Die Beschreibung und Einstufung des energetischen Zustands eines Gebäudes ist nach § 2 Abs. 3 Nr. 10 ein wesentliches Grundstücksmerkmal und in den Baubeschreibungen im Gutachten regelmäßig anzugeben.

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung BBSR hat nun ein Tool zur energetischen Gebäudeanalyse bei großen Beständen vorgestellt. Die umfangreiche Publikation steht unter
www.bbsr.bund.de zum kostenlosen Download bereit.

„Große Datenmengen aus verschiedenen Quellen mit teils unzureichenden Gebäudeinformationen stellen viele Portfolioverwalter vor eine große Herausforderung. In diesem Kontext soll das Forschungsprojekt am Beispiel der Landeshauptstadt München (LHM) eine übertragbare Methodik zur energetischen Gebäudeportfolioverwaltung hervorbringen.

Ziel ist es, im Sinne eines strategischen Portfoliomanagements mit den vorhandenen Daten eine flächendeckende Einschätzung zum energetischen Zustand der Gebäude zu erlangen sowie die Sanierungsstellschrauben und deren Auswirkungen erkennbar zu machen.

Dabei gilt es zunächst allgemein die Arbeitsweisen und Entscheidungsprozesse innerhalb kommunaler Strukturen zu analysieren. Darauf aufbauend soll die Ausgangssituation im Baureferat München festgestellt werden. Es sollen die Arbeitsprozesse zur energetischen Gebäudebewertung analysiert werden. Ferner soll ein umfassendes Bild der vorliegenden Datensituation entstehen – welche Daten werden aus welchen Quellen bezogen und wo gibt es Datenlücken?

Es soll herausgefunden werden, welche Gebäudeinformationen notwendig sind, um ein Objekt aus energetischer Sicht hinreichend genau einschätzen zu können. Ziel ist es, so einfach wie möglich eine belastbare Aussage zu bekommen. Bei der Erarbeitung gilt es vom Groben ins Feine zu gehen, damit die Ergebnisse schrittweise feinkörniger werden.

Über statistische Methoden sollen Datenlücken geschlossen werden. Durch die Verknüpfung der Erkenntnisse soll eine übertragbare Methodik für ein strategisches Portfoliomanagement entstehen.

Vorhandene Softwarelösungen zur Datenhaltung, -verwaltung und –pflege sollen mithilfe der erarbeiteten Methodik angepasst werden.

Mit der Analysemethode sollen Energieeinsparungen, CO2-Einsparungen, Kosteneinsparungen und die Amortisationszeit basierend auf ausgewählten Modernisierungsoptionen abgeschätzt werden, um die aufwendigen Aufgaben trotz mangelnder Ressourcen bewältigen zu können. Damit wird Entscheidungsträgern ein Tool an die Hand gegeben, welches sie unterstützt, um künftig ihre Ressourcen effizienter einsetzen können. …”

Zeitschrift „European Valuer“ der TEGoVA zum Abonnement und Download

Die European Group of Valuers Associations (TEGoVA) gibt regelmäßig die Zeitschrift „European Valuer“ heraus. Jetzt stehen die Zeitschrift und weitere Dokumente der TEGoVA, zum kostenlosen Download unter tegova.org/journal zur Verfügung. Zusätzlich kann ein (kostenloses) Abonnement der englischsprachigen Zeitschrift bestellt werden.

Neuheiten/Vorschau

Herbert Troff
Bewertung von Grundstücken mit Anlagen erneuerbarer Energien, 2. erweiterte Neuauflage, 2017

Die 1. Auflage dieses Buches aus dem Jahre 2015 hat eine lebhafte Aufnahme gefunden, so dass sie mittlerweile schon nach zwei Jahren vergriffen ist. Da die Erkenntnisse weiter fortgeschritten sind, der Gesetzgeber inzwischen mit dem neuen Erneuerbare Energien Gesetz 2017 (EEG 2017 – seit 1.1.2017 in Kraft) neue Regelungen hinsichtlich der Einspeisevergütungen für neu zu errichtende Anlagen vorgesehen hat, war eine Neubearbeitung des Buches notwendig. Die häufigen Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen erfordert eine intensive Auseinandersetzung mit der Materie.

Für Anlagen erneuerbarer Energien, die nach dem bisherigen Stromeinspeisegesetz 1990 und den EEG 2000 bis 2014 errichtet
wurden, gelten für die Bewertung die gesetzlichen Grundsätze und Verhältnisse zum Zeitpunkt der Errichtung der Anlagen, die in dieser neuen erweiterten 2. Auflage ebenso behandelt werden, wie für künftige neue Anlagen, die nach dem EEG 2017 errichtet werden.
Für künftige Anlagen ist ein Paradigmenwechsel bei den Einspeisevergütungen vorgenommen worden, nämlich keine Einspeisevergütungen nach den gesetzlichen Vorgaben des EEG mehr für größere Anlagen, sondern sie werden durch Ausschreibungen der Bundesnetzagentur in einem Bieterverfahren (Zuschlag erhält derjenige, der am Geringsten bietet) marktorientiert ermittelt.
Für das Sachverständigenwesen und für die Gutachterausschüsse sind hier neue Aufgaben im Rahmen der Wertermittlung von Grundstücken mit Anlagen erneuerbarer Energien entstanden. Auch die Herstellung der Markttransparenz für derartige Grundstücke ist zu
bewältigen, eine Herausforderung an die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte.

Weiterführende Informationen finden Sie hier:

Hier zum Shop

Neu: PraxWert – 6.5 – Software zur Verkehrswertermittlung
seit Ende November 2021 ist die neue Version PraxWert – 6.5 verfügbar!

mit allen Änderungen, die sich aus der ImmoWertV 2021 ergeben haben (seit 1.1.2022 in Kraft),

sowie allen sonstigen Aktualisierungen von Datenreihen (u. a. Baupreisindizes; Sterbetafeln 2018/2020; Bewirtschaftungskosten ab 2022)

„PraxWert“ ist ein leistungsfähiges und einfach zu handhabendes Programm zur Wert-ermittlung von Grundstücken und zur Bewertung von Rechten und Belastungen, Zinseszins- und Rentenrechnung sowie zur Gutachtenerstellung nach der ImmoWertV auf der Basis von MS-Excel- und Word-Programmen.

Mit PraxWert kann man u.a. auch bei verschiedenen Gebäudearten (beispielsweise Einfamilienhaus 1.01 (KG, EG, voll ausgebautes Dachgeschoss) und 1.02 (KG, EG, nicht ausgebautes DG) den Gebäudemix auch modulunterstützt (automatisch) ermitteln lassen.

PraxWert gibt es bereits seit dem Jahre 1998 (PraxWert-1.0), ist somit seit über 20 Jahren im Einsatz!

Systemanforderungen

min. Windows 7 / Microsoft Excel ab Version 2010 / Microsoft Word ab Version 2010

Weiterführende Informationen sowie eine Demo-Version erhalten Sie hier: