Der Marktwert in der Immobilienbranche ist der geschätzte Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks auf dem freien Markt, basierend auf verschiedenen Faktoren. Die Zusammensetzung des Marktwerts und die Berechnung bei der Grundstücksbewertung umfassen in der Regel die folgenden Elemente:
- Lage: Die Standortqualität ist ein entscheidender Faktor. Immobilien in begehrten oder aufstrebenden Gegenden haben oft höhere Marktwerte.
- Größe: Die Gesamtfläche des Grundstücks oder Gebäudes beeinflusst den Wert. Größere Grundstücke oder Gebäude neigen dazu, höhere Marktwerte zu haben.
- Zustand: Der bauliche Zustand und die Qualität der Immobilie sind wichtig. Gut gepflegte, moderne Immobilien haben in der Regel höhere Marktwerte.
- Ausstattung und Merkmale: Extras wie Swimmingpools, Garagen, Kamine oder hochwertige Innenausstattungen können den Marktwert erhöhen.
- Nutzungszweck: Die vorgesehene Nutzung des Grundstücks beeinflusst den Marktwert. Zum Beispiel haben Gewerbe- und Wohngrundstücke unterschiedliche Bewertungsparameter.
- Vergleichswerte: Oft wird der Marktwert anhand ähnlicher Immobilien in der Nähe geschätzt. Dies wird als Vergleichswertverfahren bezeichnet und beinhaltet den Vergleich von Verkaufspreisen ähnlicher Objekte.
- Einkommenswert: Bei Mietobjekten wird der Marktwert durch das Ertragswertverfahren ermittelt. Es basiert auf den erwarteten Einnahmen aus Mieten und der Kapitalisierung dieser Einnahmen.
- Sachwert: Bei Neubauten oder Gebäuden mit besonderen Eigenschaften wird der Marktwert oft anhand des Sachwertverfahrens ermittelt. Dies bezieht sich auf die Kosten für den Neubau oder die Wiederherstellung der Immobilie unter Berücksichtigung von Abnutzung und aktuellen Baupreisen.
Die Berechnung des Marktwerts kann durch verschiedene Methoden erfolgen, abhängig von der Art der Immobilie und dem verfügbaren Datenmaterial. Die Schlüsselmethoden sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Immobiliengutachter verwenden oft eine Kombination dieser Methoden, um einen zuverlässigen Marktwert zu ermitteln, der als Grundlage für Kauf-, Verkaufs- und Finanzierungsentscheidungen dient.
