Diese Parameter gilt es bei einer Entschädigung nach Enteignung zu berücksichtigen – Wertermittlung Praxis-News, 28. August 2023
Gemäß Art. 14 Abs. 3 des Grundgesetzes besteht im Falle einer Enteignung eine Entschädigungspflicht. Jedoch wird die Entschädigung nur dann gewährt, wenn ein Gesetz Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Entscheidend beim Anspruch auf Entschädigung ist allem voran, dass die Enteignung zulässig ist, also “nur zum Wohle der Allgemeinheit” vonstatten ging bzw. “durch Gesetz” geregelt ist. Die sogenannten Entschädungsgrundsätze sind in § 93 des Baugesetzbuches (BauGB) manifestiert.
Demnach ist eine Entschädigung bei Enteignung nur für den dadurch entstandenen Rechtsverlust sowie für andere Vermögensnachteile (z. B. Folgeschäden wie Erwerbseinbußen, Umzugskosten, Beratungskosten etc.) zu entrichten. Anders als beim Schadensersatz ist die Entschädigung objektgebunden, umfasst also keine immateriellen Schäden, geschweige denn künftig zu erwartenden Gewinne. Zudem sind mögliche Vermögensvorteile des Entschädigungsberechtigten bei der Festsetzung der Entschädigung zu berücksichtigen.
Die Entschädigung soll dem Entschädigungsberechtigten die Möglichkeit einräumen, sich eine gleichwertige bzw. gleichartige Sache anzuschaffen. Dafür muss der Wert der Sache, die genommen wurde sowie das Maß der Rechtsbeeinträchtigung ermittelt werden. Somit ist bei Enteignung eines Grundstücks der Verkehrswert ein zentraler Bezugspunkt bei der Berechnung der Entschädigungshöhe. Eine ideelle Beziehung zwischen Eigentümer und Grundstück wird dabei nicht mit berücksichtigt.
Bemessungszeitpunkt für die Entschädigung ist per Gesetz mit der Entscheidung der Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag gleichzusetzen. Verzögert sich jedoch die Auszahlung, beeinflussen auch Preisrückgänge die Ausgleichsfunktion der Enteignungsentschädigung. Das bedeutet, der Entschädigungsberechtigte erhält möglicherweise eine geringere Summe. “In Fällen der vorzeitigen Besitzeinweisung ist der Zustand in dem Zeitpunkt maßgebend, in dem diese wirksam wird.” (§ 93, Abs. 4 BauGB) Den Verkehrswert hat ein Gutachterausschuss oder ein Sachverständiger zu ermitteln, den die Enteignungsbehörde beauftragt.
Begünstigter einer Entschädigung ist der Inhaber “der als Eigentum geschützten Rechtsposition, in die in enteignender Weise eingegriffen worden ist” (digitale Datenbank Praxis der Grundstücksbewertung). Wer jedoch nur infolge einer Enteignung eines dritten einen Vermögensnachteil erleidet, der ist nicht entschädigungsberechtigt. Zudem besteht kein Anspruch auf Entschädigung, sofern die Nachteile, die durch die Enteignung entstanden sind, auch ohne dieselbe eingetreten wären. Wer verantwortlich für die enteignende Maßnahme ist, bzw. dadurch begünstigt, ist in der Folge verpflichtet, die Entschädigungssumme aufzubringen und an den Entschädigungsberechtigten auszuzahlen.
Auch wenn die Gesetzgebung einige Entschädigungsgrundsätze festschreibt, so ist doch durch die unterschiedliche Beschaffenheit und Nutzbarkeit der Grundstücke oft die Entschädigung individuell festzusetzen. Die entsprechenden Enteignungsgesetze enthalten daher oft nur einen abstrakten Entschädigungsmaßstab, der auf die jeweilige Situation angepasst werden muss.
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