Wertermittlung Praxis-News Nr. 21
Grundlage für jegliche Ermittlung von Verkehrswerten bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung – kurz ImmoWertV. Mit Wirkung zum 1.1.2022 trat die vollständig überarbeitete ImmoWertV 2021 in Kraft. Anders als in der ImmoWertV 2010 sind in der neuen Verordnung verbindliche Regelungen und allgemeine Grundsätze zum Umgang mit “grundstücksbezogenen” Rechten und Belastungen aufgenommen worden. Detaillierte Vorgaben werden jedoch nur zu Erbbaurechten und Erbbaugrundstücken getroffen.
Rechte und Lasten sind in der Verkehrswertermittlung als rechtliche Gegebenheiten zu bewerten. Aus § 8 Abs. 1 ImmoWertV 2021 ergibt sich, dass für die Wertermittlung nur wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen sind.
Grundsätzlich lassen sich Rechte und Belastungen an einem Grundstück in privat- bzw. zivilrechtliche und öffentlichrechtliche unterteilen. Vor allem im Bereich der verkehrswertsteigernden Rechte wird es komplexer. Was ist darunter zu verstehen?
Die Mehrzahl der Rechte an einem Grundstück stehen einer natürlichen oder juristischen Person zu, die in einer bestimmten Weise auf ein Grundstück einwirken können, das ihnen nicht gehört. Dieses Recht am Grundstück eines Dritten besitzt einen eigenen Verkehrswert, der als Entschädigung herangezogen wird, sollte das Recht zum Beispiel im Falle einer Enteignung nicht mehr oder nur noch eingeschränk nutzbar sein (vgl. § 95 BauGB). Beispiele für zivile Rechte sind die Grunddienstbarkeit, ein dringliches Vorkaufsrecht oder das Duldungsrecht eines Überbaus. Als öffentliches Recht kann die landesrechtlich geregelte Baulast angesehen werden.
Im Gegensatz zu den Rechten, bei denen das Recht eines Dritten an einem Grundstück bewertet wird, ist bei den Belastungen das belastete Grundstück selbst Gegenstand der Wertermittlung. Hierbei ist zu unterscheiden zwischen einer rechtlichen Belastung, wie z. B. einem Wegerecht, und einer tatsächlichen Belastung, wie z. B. einer Hypothek.
Sowohl Rechte als auch Lasten können großen Einfluss auf den Verkehrswert des betreffenden Grundstücks haben. Bereits die geringsten Fehler bei der Wertermittlung können dazu führen, dass das Verkehrswertgutachten falsch ist.
Diese Informationen haben wir für Sie aus der digitalen Datenbank Praxis der Grundstücksbewertung recherchiert. Dort sowie in der aktuellen Ergänzung der Praxis der Grundstücksbewertung finden Sie noch weitere Details wie eine detaillierte Übersicht über Rechte und Lasten aus dem zivilen sowie aus dem öffentlichen Recht.
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Neuheiten/Vorschau
Herbert Troff
Bewertung von Grundstücken mit Anlagen erneuerbarer Energien
3. neubearbeitete, erweiterte Neuauflage, 2022
Durch staatlich geregelte Einspeisevergütungen nach den Erneuerbare-
Energien-Gesetzen (EEG) ist es zu einer sehr starken Zunahme
von Anlagen erneuerbarer Energien auf Grundstücken gekommen.
Außerdem sind aktuell durch die politischen Zielsetzungen im Jahre
2022 (beschleunigte Energieversorgung mit erneuerbaren Energien
bis zum Jahre 2030 mit 80 %), die neuen gesetzlichen Regelungen
des EEG 2023 sowie die weiteren Anwendungsgesetze erhebliche
Vorgabeänderungen entstanden, die bei Wertermittlungen zu berücksichtigen
sind.
In diesem Buch werden Grundstücke mit Windenergie-, Photovoltaik-
und Biogasanlagen sowohl von den Grundlagen der Anlagetechnik
als auch von der Bewertungssystematik und Bewertungsmodellen
betrachtet. Für das Sachverständigenwesen sind hier
neue Aufgaben im Rahmen der Wertermittlung entstanden und die
Herstellung der Markttransparenz für derartige Grundstücke ist zu
bewältigen.
Bernhard Bischoff
ImmoWertV 2021
Das ist neu bei der Immobilienbewertung
Das Fachbuch behandelt u. a.:
- die neuen einheitlichen Begriffe für die einzelnen Verfahrensschritte der Grundstücksbewertung
- die Folgen der nun geregelten Modellkonformität für alle Wertermittlungen
- den Unterschied zwischen einem oder mehreren Bodenrichtwerten und den objektspezifischen Bodenrichtwerten
- die Einführung von Erbbaurechtskoeffizienten und -faktoren
- die neue Definition der wertrelevanten Geschossflächenzahl WGFZ
- die Anwendung des Verfahrens zur Verlängerung der Restnutzungsdauer bei Modernisierungen oder
- die Definition und Nutzung von Vergleichsfaktoren, die die Gutachterausschüsse zu ermitteln haben
- und vieles mehr …
