Bewertung von Ärztehäusern

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So ermitteln Sie den Wert von Ärztehäusern – Wertermittlung Praxis-News, 31. Juli 2023

In den vergangenen Jahren hat sich der Immobilienmarkt rund um Ärztehäuser und Gesundheitszentren dynamisch weiterentwickelt. Vor allem im Investmentbereich stellen Ärztehäuser oder auch Gesundheitszentren abhängig von unterschiedlichen Faktoren interessante Anlageobjekte dar. Ärztehäuser gewinnen immer mehr an Bedeutung für die alternde Gesellschaft. Die Anforderungen der Patienten steigen ebenso wie die Häufigkeit der Arztbesuche. Daneben ist auch die Ärzteschaft vom demografischen Wandel betroffen. Diesem immer akuter werdenden Fachkräftemangel im Gesundheitswesen versucht die Politik entgegen zu wirken, indem sie ambulante Versorgung fordert und fördert. Jedoch können niedergelassene Ärzte diese Anforderungen oft nicht mehr im Alleingang stemmen. Ein Zusammenschluss zu einem Ärztehaus oder Gesundheitszentrum scheint die angemessene Lösung für Ärztinnen und Ärzte zu sein. Alles Gründe, weshalb die Immobilien in diesem Bereich immer mehr boomen.

Im Investmentbereich fallen die Ärztehäuser und Gesundheitszentren unter die Assetklasse “Gesundheitsimmobilien”. Für die Wertermittlung können sie ähnlich wie Büro- und Geschäftshäuser betrachtet werden; Apotheken oder ähnliche Handelsflächen für Gesundheitsprodukte, die teils in Gesundheitszentren angesiedelt sind, lassen sich mit Ladenlokalen gleichsetzen. Dennoch ist die Bewertung von Ärztehäusern komplexer als es auf den ersten Blick scheint.

Wesentlicher Bestandteil der Bewertung eines Ärztehauses ist die Analyse des Standortes sowie der Mietverträge, die als Unterlagen mit vorgelegt werden müssen. Optimale Bedingungen für den Standort eines Ärztehauses oder Gesundheitszentrums sind unter anderem:

• Ansiedlung in einer Stadt mit mehr als 30.000 Einwohnern
• Zentrumsnähe mit weiteren Einkaufsmöglichkeiten
• gute Verkehrsanbindung sowohl für die Anfahrt mit dem PKW als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln
• ausreichend Parkplätze auf dem Gelände des Ärztehauses oder in unmittelbarer Nähe
• Nähe zu weiteren Gesundheitsanbietern

In einem zweiten Schritt gilt es, die bestehenden Mietverträge sowie die gesamte weitere Mietaufstellung zu überprüfen. Ziel ist es, einen Überblick über sämtliche Vertragspartner, Vertragsinhalte, die Laufzeiten, Anpassungsmöglichkeiten sowie die Leerstandssituation zu erhalten. Zudem ist die Analyse der Nettokaltmiete ausschlaggebend für die Beleihungswert-, Verkehrs- oder Marktwertermittlung.

Sind die Mietverträge ausgewertet, müssen als nächstes gewerbliche Vergleichsmieten ermittelt werden. Sollten keine Arztpraxen als Vergleichsobjekte am Standort vorhanden sein, so können, wie oben angedeutet, Büro- und Ladenlokalmieten als Vergleich herangezogen werden. Jedoch ist hier zu beachten, dass bei der Ertragsermittlung für Praxen die Mieten bei modernen Immobilien aufgrund optimierter räumlicher Struktur, Ausstattung sowie möglicher spezieller Kooperationsbeziehungen zwischen 10 und 30 Prozent über der oberen Spanne üblicher Büromieten liegen. Auch die Erträge für Läden und Dienstleistungen durch Mieteinnahmen können aufgrund positiver Synergieeffekte innerhalb eines Gesundheitszentrums über den üblichen Ladenmieten liegen.

Generell ist darauf zu achten, stets die richtigen Parameter für die Berechnung eines belastbaren Wertes auszuwählen und korrekt zu bewerten. Dies erfordert einiges an Erfahrung in dem Feld der Wertermittlung von Gesundheitsimmobilien. Ratsam ist es außerdem, verschiedene Methoden zur Wertermittlung heranzuziehen.

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