Eine Einführung in Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren – Wertermittlung Praxis-News, 14. August 2023
Wer ein Grundstück verkaufen oder kaufen möchte, muss wissen, wie viel es wert ist. Bei der Wertermittlung stehen Sachverständige den Käufern und Verkäufern mit ihrer Expertiese zur Seite. Anhand unterschiedlicher Faktoren und Bewertungsverfahren können sie einen recht genauen Wert eines Grundstücks berechnen. Darüber hinaus sind die gesetzlichen Anforderungen im Bewertungsgesetz (BewG), dem Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Im Folgenden möchten wir Ihnen einen groben Überblick über die Bewertung von bebauten Grundstücken verschaffen.
Insgesamt stehen den Sachverständigen drei verschiedene Bewertungsverfahren zur Wertermittlung eines bebauten Grundstücks zur Verfügung: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welches Bewertungsverfahren letztlich zur Anwendung kommt, ist unter anderem davon abhängig, um welche Grundstücksart es sich handelt. So berechnen Sachverständige den Wert von Ein- und Zweifamilienhäusern oder Wohnungs- und Teileigentum in der Regel mithilfe des Vergleichswertverfahrens. Hierbei ist das zu bewertende Grundstück – wie es der Name bereits andeutet – mit bereits verkauften ähnlichen Grundstücken zu vergleichen. Gerade bei eigengenutzten Grundstücken müssen hier Bodenwert und Wert aller darauf errichteten Bauten getrennt voneinander betrachtet werden. Diese miteinander addiert ergeben letztlich den Verkehrswert des bebauten Grundstücks. Dagegen bei z.B. Mitwohngrundstücken oder Eigentumswohnungen kann, bei Vorliegen realistischer Vergleichsgrundstücke, von einer getrennten Bewertung von Boden und Gebäude verzichtet werden.
Wichtig beim Vergleichswertverfahren ist, dass eine ausreichende, qualitätsgebende Menge an Vergleichsobjekten zur Verfügung steht. Sollte dies nicht der Fall sein, ist das Sachwertverfahren anzuwenden. Bei dieser Bewertungsmethode “ergeben Bodenwert und Sachwert der Baulichen Anlagen den Sachwert des Grundstücks. Der Bodenwert geht in voller Höhe in das Ergebnis ein und beeinflusst es unmittelbar und in voller Höhe.”
Bei Geschäfts- bzw. Ertragsgrundstücken ist hauptsächlich das Allgemeine Ertragswertverfahren zu empfehlen. Dabei müssen Boden- und Gebäudewert – anders als beim normierten Verfahren/Normalverfahren – nicht getrennt voneinander ermittelt werden. Darüber hinaus kann das Ertragswertverfahren auch zur Unterstützung des Vergleichwertverfahrens hinzugegezogen oder anstelle desselben angewandt werden, sofern jenes “aus Mangel an geeigneten Kaufpreisen für Grundstücke annähernd gleicher Qualität nicht möglich ist.” Über die genannten Bewertungsverfahren, die sich auf die korrekte Ermittlung von Bodenwert und Gebäudewert beziehen, hinaus haben noch weitere Faktoren einen erheblichen Einfluss auf die Wertermittlung. Neben dem Bodenrichtwert und dem Wert vergleichbarer Grundstücke zählt dazu allem voran die Lage des Grundstücks. Weiterhin preisbestimmende Faktoren sind: der Lärmindex, das Verkehrsnetz sowie mögliche Altlasten. Dabei wirken sich Bauschäden, Baumängel oder auch das Alter des oder der Gebäude wertmindernd auf den Gesamtpreis aus.
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Neuheiten/Vorschau
Herbert Troff
Bewertung von Grundstücken mit Anlagen erneuerbarer Energien
3. neubearbeitete, erweiterte Neuauflage, 2022
Durch staatlich geregelte Einspeisevergütungen nach den Erneuerbare-
Energien-Gesetzen (EEG) ist es zu einer sehr starken Zunahme
von Anlagen erneuerbarer Energien auf Grundstücken gekommen.
Außerdem sind aktuell durch die politischen Zielsetzungen im Jahre
2022 (beschleunigte Energieversorgung mit erneuerbaren Energien
bis zum Jahre 2030 mit 80 %), die neuen gesetzlichen Regelungen
des EEG 2023 sowie die weiteren Anwendungsgesetze erhebliche
Vorgabeänderungen entstanden, die bei Wertermittlungen zu berücksichtigen
sind.
In diesem Buch werden Grundstücke mit Windenergie-, Photovoltaik-
und Biogasanlagen sowohl von den Grundlagen der Anlagetechnik
als auch von der Bewertungssystematik und Bewertungsmodellen
betrachtet. Für das Sachverständigenwesen sind hier
neue Aufgaben im Rahmen der Wertermittlung entstanden und die
Herstellung der Markttransparenz für derartige Grundstücke ist zu
bewältigen.
Bernhard Bischoff
ImmoWertV 2021
Das ist neu bei der Immobilienbewertung
Das Fachbuch behandelt u. a.:
- die neuen einheitlichen Begriffe für die einzelnen Verfahrensschritte der Grundstücksbewertung
- die Folgen der nun geregelten Modellkonformität für alle Wertermittlungen
- den Unterschied zwischen einem oder mehreren Bodenrichtwerten und den objektspezifischen Bodenrichtwerten
- die Einführung von Erbbaurechtskoeffizienten und -faktoren
- die neue Definition der wertrelevanten Geschossflächenzahl WGFZ
- die Anwendung des Verfahrens zur Verlängerung der Restnutzungsdauer bei Modernisierungen oder
- die Definition und Nutzung von Vergleichsfaktoren, die die Gutachterausschüsse zu ermitteln haben
- und vieles mehr …
